شكوى على مقاول في السعودية: كيف تحاسبه وتسترد مبالغك؟

حوّلت للمقاول 180 ألف ريال على أربع دفعات، والفيلا ما زالت عظمًا بلا تشطيب، وموعد التسليم فات قبل ثلاثة أشهر. المقاول يقول إنه صرف كل المبلغ على الموقع، وأنت ترى أن ما أُنجز لا يساوي نصفه. قبل أن تقرر بين الصبر والفسخ والمحكمة، تحتاج رقمًا واحدًا واضحًا: كم دفعت مقابل ماذا.

تبدأ المحاسبة بمطابقة ما دفعته بقيمة ما أُنجز فعلًا وفق أسعار العقد وتقرير فني، ثم تُعذر المقاول كتابة بمهلة لتصحيح التنفيذ. فإن لم يصحح فلك الفسخ أو التكليف على نفقته، وتسترد عند الفسخ الفرق بين المدفوع وقيمة الأعمال المقبولة، مع تكلفة إصلاح المعيب وتعويض التأخير الذي تثبته.

كيف أعرف كم يستحق المقاول فعلًا؟

اجمع كل التحويلات والإيصالات في جدول واحد، واربط كل دفعة بسببها: دفعة مقدمة، أو مستخلص معتمد، أو مواد اشتريتها أنت مباشرة، أو عمل إضافي طلبته. ثم قارنها بما أُنجز فعلًا على الأرض. النسبة التي يكتبها المقاول في رسالة واتساب لا تغني عن قياس فعلي للأعمال ومطابقتها بالمخططات.

وفرّق بين نوعين من المشاكل. عمل لم يُنفذ أصلًا، وعمل نُفذ لكنه معيب. الأول ينقص من استحقاق المقاول مباشرة، والثاني يحتاج تقدير تكلفة إصلاحه أو هدمه وإعادته. وانتبه للمواد الموجودة في الموقع: هل هي ضمن سعر المقاول، أم دفعت قيمتها منفصلة؟ لا تحسبها مرتين.

والمادة 465 من نظام المعاملات المدنية تلزم المقاول بإنجاز العمل وفق شروط العقد وفي المدة المتفق عليها. وإذا لم يحدد العقد مدة، فالمعيار هو المدة المعقولة التي تقتضيها طبيعة العمل. فغياب جدول زمني مكتوب لا يعني أن المقاول يأخذ وقته بلا حد.

هل أطلب الإصلاح أم أفسخ العقد؟

إذا كان العمل ما زال جاريًا والمقاول يخالف شروط العقد، فالمادة 466 تعطيك أداة واضحة: أعذِره بأن يلتزم بالشروط ويصحح العمل خلال مدة معقولة تحددها له. والإعذار وفق المادة 177 يكون بالوسيلة المتفق عليها في العقد أو بأي وسيلة تبليغ نظامية، بما فيها رفع الدعوى. والأفضل أن يكون إشعارًا مكتوبًا فيه قائمة بالبنود، وتقرير فني، وموعد يناسب حجم التصحيح.

فإذا انقضت المدة دون تصحيح، فلك أحد طريقين: أن تكلّف مقاولًا آخر بالإنجاز أو التصحيح على نفقة الأول، أو أن تطلب فسخ العقد. والطريق الأول يمر بالمادة 167، التي تشترط إذن المحكمة للتنفيذ على نفقة المدين، إلا في حال الاستعجال.

ولك أن تطلب الفسخ فورًا دون انتظار مهلة في حالتين: إذا استحال إصلاح الخلل، أو إذا تأخر المقاول في البدء أو في الإنجاز تأخرًا لا يُرجى معه إتمام العمل في المدة المتفق عليها. لكن تأخر مرحلة أسبوعين لا يثبت هذا بالضرورة. والمحكمة وفق المادة 107 قد ترفض الفسخ إذا كان الجزء الذي لم يُنفذ قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام كله.

هل أسترد كل ما دفعته إذا فُسخ العقد؟

ليس تلقائيًا. المادة 111 تقرر أن الطرفين يعودان عند الفسخ إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، وإذا استحال ذلك فللمحكمة أن تقضي بالتعويض. وفي البناء يصعب أن يعيد المقاول الخرسانة التي صبها، لذلك تُحسب قيمة الأعمال المقبولة التي انتفعت بها ويُخصم منها ما دفعته.

عقد بقيمة 300 ألف ريال، دفع المالك منها 180 ألفًا.

التقييم الفني أظهر أن الأعمال المقبولة وفق أسعار العقد تساوي 140 ألفًا، وأن جزءًا آخر معيب يحتاج إصلاحًا بتكلفة 15 ألفًا.

نقطة البداية في الحساب: 180 ألفًا مدفوعة ناقص 140 ألفًا مقبولة، فيبقى 40 ألفًا، تُضاف إليها تكلفة الإصلاح المثبتة، ثم أي تعويض عن التأخير إن ثبت سببه.

فالمطالبة باسترداد 180 ألفًا كاملة غير واقعية، وتمسك المقاول بها كلها لمجرد وجود عمل في الموقع غير واقعي أيضًا.

متى يحق لي التعويض عن التأخير؟

المادة 171 تلزم المدين المتأخر بتعويض ما يلحق الدائن من ضرر بسبب التأخير، إلا إذا أثبت أن التأخير لسبب لا يد له فيه. والتعويض وفق المادة 137 يشمل ما لحقك من خسارة وما فاتك من كسب، مثل إيجار سكن اضطررت لتمديده. وفي العقود تقصر المادة 180 التعويض على الضرر الذي كان متوقعًا عادة وقت التعاقد، ما لم يكن هناك غش أو خطأ جسيم.

وإذا كان في العقد غرامة تأخير محددة، فلا تكتفِ بضرب عدد الأيام في المبلغ اليومي. المادة 179 تقول إن التعويض الاتفاقي لا يُستحق إذا أثبت المقاول أنك لم تتضرر أصلًا، وللمحكمة أن تنقصه بطلب المقاول إذا كان مبالغًا فيه أو نُفذ جزء من الالتزام. وفي المقابل لك أن تطلب زيادته إلى قدر الضرر إذا أثبت أنه تجاوز المبلغ المتفق عليه بسبب غش أو خطأ جسيم من المقاول.

وتوقع أن يرد المقاول بأن الموقع لم يُسلَّم له في وقته، أو أن دفعة تأخرت منك، أو أنك غيرت التصاميم أكثر من مرة. والمادة 172 تحيل إلى المادة 128، فإذا اشتركت بخطئك في التأخير نقص تعويضك بقدر مشاركتك. لذلك يفيدك سجل زمني يبين تاريخ تسليم الموقع واعتماد المخططات وكل دفعة وكل طلب تغيير.

قبل أن توقّع تسوية أو مخالصة

حدد هل التسوية نهائية أم خاصة بمرحلة معينة، وما الذي سيُسلَّم معها من مخططات تنفيذية وضمانات موردين وفواتير مواد. اكتب موعد الدفع أو الإصلاح، وكيف يُثبت الإنجاز. والمخالصة العامة التي توقعها قبل اكتشاف العيوب قد تغلق عليك بابًا تحتاجه لاحقًا.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المالك:

• أعدّ جدولًا بكل دفعة وسببها وتاريخها، وقارنه بتقرير فني لنسبة الإنجاز الفعلية.
• أرسل إعذارًا مكتوبًا يحدد البنود المطلوب تصحيحها والمدة الممنوحة.
• لا تُدخل مقاولًا جديدًا على حساب الأول قبل إذن المحكمة إلا في حال استعجال حقيقي.
• صوّر الموقع ووثّق حالته قبل أي تدخل من مقاول آخر.
• احسب تعويض التأخير على ضرر فعلي تستطيع إثباته، لا على أرقام تقديرية.

وإذا كنت المقاول:

• احتفظ بمحاضر تسليم الموقع واعتماد المخططات وكل طلب تغيير وصلك.
• وثّق كل تأخير في الدفعات من المالك بتاريخه وأثره على البرنامج.
• إذا وصلك إعذار، رد عليه كتابيًا ببند بند خلال المدة، ولا تتجاهله.
• إذا كانت غرامة التأخير مبالغًا فيها أو نفذت جزءًا كبيرًا، فاطلب من المحكمة إنقاصها وفق المادة 179.
• قدّم حصرًا للأعمال المنفذة بأسعار العقد قبل أي نقاش حول المبالغ المستردة.

إذا كان عندك عقد المقاولة وكشف التحويلات وصور الموقع، أرسلها عبر واتساب ونراجع معك الحساب ونحدد أي طريق أنسب لك قبل أن تخطو الخطوة التالية.