تملك الأجانب للعقار في السعودية: النظام الجديد ومكة والمدينة

أنت مهندس مصري تقيم في الرياض منذ تسع سنوات، ووجدت شقة بمليون ومئة ألف ريال في حي النرجس. البائع مستعجل ويطلب عربونًا 50 ألفًا، ويقول إن «الأجانب صار مسموح لهم يتملكون». العبارة صحيحة في جزء منها، لكن الشروط تختلف بحسب صفتك وموقع العقار والغرض منه. اعرفها قبل أن تحوّل ريالًا.

هل يحق للأجنبي تملك عقار في السعودية؟

نعم، في حدود يرسمها النظام. لغير السعودي أن يتملك داخل النطاق الجغرافي الذي يحدده مجلس الوزراء، وللمقيم إقامة نظامية أن يتملك فوق ذلك عقارًا واحدًا لسكنه خارج هذا النطاق ما عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة. وفي كل الحالات لا تصبح مالكًا إلا بعد التسجيل في السجل العقاري.

ذلك ما يقرره نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بالمرسوم الملكي م/14 وتاريخ 19/1/1447هـ، المنشور في 30/1/1447هـ (25 يوليو 2025)، والمادة 15 منه تجعل العمل به بعد 180 يومًا من نشره. وحلّ بموجب المادة 14 محل نظام 1421هـ، ثم نُشرت لائحته التنفيذية في أم القرى بتاريخ 18/1/1448هـ الموافق 3 يوليو 2026. فأي شرح يعتمد على النظام القديم لم يعد يصلح مرجعًا.

والمادة 2 تترك لقرار مجلس الوزراء تحديد النطاق الجغرافي، وأنواع الحقوق العينية المسموحة، والنسب القصوى للملكية، ومدة حق الانتفاع. وقد وافق مجلس الوزراء على هذه النطاقات في جلسته بتاريخ 8/1/1448هـ (23 يونيو 2026)، وهي الجلسة التي أقر فيها اللائحة التنفيذية بقراره رقم (43). وتشمل النطاقات مدنًا كبرى منها الرياض وجدة، مع ضوابط خاصة لمكة المكرمة والمدينة المنورة، ويمكن الاطلاع عليها تفاعليًا عبر بوابة «عقارات السعودية». تحقق من موقع العقار نفسه في البوابة قبل أي دفعة. وتملك العقار نفسه يختلف عن اكتساب حق انتفاع عليه لمدة محددة. ولهذا تحدد ثلاثة أسئلة وضعك قبل أي خطوة: من المشتري، وأين العقار، وما الغرض منه.

هل يستطيع المقيم شراء بيت لسكنه؟ وماذا عن غير المقيم؟

نعم، بشرط واحد واضح. المادة 2/3 تعطي الشخص الطبيعي غير السعودي المقيم في المملكة بصورة نظامية حق تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة. فهو عقار واحد، وللسكن، وليس للاستثمار.

والمادة 7 من اللائحة تعد زوج المقيم وفروعه غير السعوديين تابعين له في هذا الحق، فلا يجوز لأي منهم أن ينفرد بتملك عقار سكني مستقل إلا إذا انتهت الزوجية أو بلغ الفرع 25 سنة. فلا تخطط لشقة باسمك وأخرى باسم زوجتك على هذا الأساس.

أما غير المقيم فالمادة 2 من اللائحة تلزمه، قبل التملك، بثلاثة أمور: أن يحصل على الهوية الرقمية، وأن يفتح حسابًا بنكيًا داخل المملكة باسمه، وأن يصدر رقم اتصال سعوديًا باسمه مرتبطًا بالهوية الرقمية. هذه متطلبات إجرائية، ولا تجعل العقار متاحًا إن لم يكن في نطاق مسموح.

هل يجوز للأجنبي التملك في مكة والمدينة؟

المادة 2/4 تقصر حق التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة، في الأفراد، على الشخص الطبيعي المسلم، وفي حدود النطاق الذي يحدده مجلس الوزراء. وسكن المقيم خارج النطاقات لا يشمل المدينتين أصلًا.

أما الشركات فلها أحكام مستقلة. المادة 3 تسمح للشركة السعودية غير المدرجة التي يشارك في رأس مالها أجانب أن تتملك داخل النطاق الجغرافي، بما في ذلك مكة والمدينة. والمادة 4 تجعل تملك الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة خاضعًا لنظام السوق المالية وضوابط هيئة السوق المالية.

شركة سعودية بشريك أجنبي: هل تشتري مقرًا أو سكنًا للعمال؟

نعم. المادة 8 من اللائحة تجيز لها التملك خارج النطاق الجغرافي لمزاولة نشاطها أو لسكن العاملين فيها، باستثناء مكة والمدينة، بشرط الحصول على موافقة وزارة الاستثمار قبل التملك. أما داخل النطاق، بما فيه مكة والمدينة، فلا تحتاج هذه الموافقة. وتقديم معلومات غير صحيحة عن الحاجة الفعلية للعقار للحصول على الموافقة مخالفة لها غرامات متدرجة في جدول اللائحة.

والشركة غير السعودية، أي المؤسسة خارج المملكة، تلزمها المادة 3 من اللائحة بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار والإفصاح عن ملاكها المباشرين وغير المباشرين، وأن يحمل ممثلها هوية صادرة وفق أنظمة المملكة، وأن تفتح حسابًا بنكيًا داخلها، وأن تبلغ الوزارة خلال 15 يومًا إذا انتقلت 5% أو أكثر من ملكيتها.

مقيم يريد شراء فيلا لسكنه في حي خارج النطاق الجغرافي، والشركة السعودية التي يملك فيها حصة تريد شراء مستودع في الحي نفسه.

الطلبان لا يُعاملان معاملة واحدة. الأول يسير في مسار سكن المقيم الواحد وفق المادة 2/3، والثاني في مسار الشركة الذي يحتاج موافقة وزارة الاستثمار قبل التملك لأنه خارج النطاق.

ولو كانت الشركة هي من اشترت الفيلا ليسكنها، لما صح ذلك إلا إذا كانت لسكن العاملين فيها وبالموافقة نفسها.

كم الرسم، ومتى تصبح المالك فعلًا؟

المادة 9 من النظام تضع حدًا أقصى للرسم قدره 5% من قيمة التصرف. واللائحة حددته فعليًا بـ2% على جميع الحقوق والاستعمالات في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة. وجعلت المادة 10 منها الرسم صفرًا على التصرفات خارج هذه المدن، وفي حالات أخرى منها قسمة التركة، والتنفيذ بحكم قضائي، ونزع الملكية. فشقة بمليون ومئة ألف في الرياض يقابلها رسم 22 ألف ريال، دون إخلال بأي ضرائب أو رسوم أخرى.

والطلب يُقدّم عبر البوابة الإلكترونية التي تنشئها الهيئة العامة للعقار وترتبط بالسجل العقاري، وتكون كل المدفوعات بوسائل الدفع الإلكترونية وفق المادة 6 من اللائحة. والمادة 8/2 من النظام صريحة: لا يكون التملك صحيحًا إلا بعد تسجيله في السجل العقاري. والمادة 6 تقرر أن التملك لا يرتب أي حقوق أو امتيازات غير حقوق المالك، فلا إقامة ولا جنسية بسبب الشراء.

ماذا عن عقار تملكته قبل النظام الجديد؟ وما عقوبة المخالفة؟

الملكية السابقة باقية. البند ثانيًا من المرسوم الملكي م/14 ينص على أن نفاذ النظام لا يخل بحقوق الملكية العقارية التي ترتبت بصفة نظامية لغير السعودي وللشخص الاعتباري قبل نفاذه، ولا بالأحكام التي تمنع التملك في أماكن ومواقع محددة.

ومن يخالف النظام أو اللائحة تنظر مخالفته لجنة تشكلها الهيئة، وعقوبتها وفق المادة 10 الإنذار أو غرامة لا تزيد على 5% من قيمة الحق بحد أعلى عشرة ملايين ريال، والمادة 12 من اللائحة تلزم اللجنة بتحديد مهلة لتصحيح المخالفة بين 10 أيام و180 يومًا. أما من قدّم متعمدًا معلومات مضللة ليتملك، فالمادة 12 من النظام تجعل عقوبته غرامة بالحد نفسه مع بيع الحق، والنيابة العامة هي من تحقق وتدّعي. ويجوز الاعتراض على قرار اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا من التبليغ وفق المادة 11، وهذا طريق مختلف عن رفض طلب الشراء نفسه.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المشتري غير السعودي:

• حدد صفتك أولًا: مقيم يشتري سكنه، أو غير مقيم، أو شركة.
• تحقق من أن العقار يقع في نطاق مسموح، أو أنه سكنك الوحيد خارج النطاقات وليس في مكة أو المدينة.
• إذا كنت غير مقيم، جهّز الهوية الرقمية والحساب البنكي ورقم الجوال قبل التفاوض.
• اربط دفع العربون بشرط إتمام التسجيل، واطلب رده إذا رُفض الطلب لسبب لا يد لك فيه.
• إذا رُفض طلبك، اعرف سببه بدقة وأكمل النقص، ولا تعدّل بياناتك خلاف الحقيقة، فالمعلومات المضللة تنتهي ببيع العقار.
• احسب الرسم في عرضك إذا كان العقار في الرياض أو جدة أو مكة أو المدينة.

وإذا كنت البائع:

• اسأل المشتري عن صفته وإقامته قبل أن تحجز العقار له.
• لا تستلم كامل الثمن ولا تسلّم العقار قبل التحقق من إمكان تسجيل الملكية باسمه.
• اكتب في العقد من يتحمل الرسم، ومدة استكمال المتطلبات، وما يحدث للعربون عند الرفض.
• لا تقبل دفعات نقدية، فالمدفوعات تكون بوسائل الدفع الإلكترونية.

إذا كنت مقيمًا أو مستثمرًا وتريد التأكد من أهليتك قبل التوقيع، أرسل بيانات العقار ونوع إقامتك أو سجل شركتك عبر واتساب، ونراجع معك المسار المناسب.