المطالبة بالإيجار المتأخر: كيف تحسب المتأخرات وتختار طريق التحصيل؟

مالك شقة أجرتها 48 ألف ريال سنويًا على أربع دفعات، لم يستلم شيئًا منذ ستة أشهر. حسب المبلغ على السنة كلها وقدّم مطالبة بـ48 ألفًا. المستأجر أبرز تحويلين بـ12 ألفًا وقال إنه سلّم الشقة بالاتفاق قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر. المطالبة التي بدت سهلة صارت خلافًا على الرصيد والفترة وتاريخ التسليم، ولو بدأ المالك بحساب دقيق لاختصر الطريق. والقاعدة في اختيار الطريق: إذا كان العقد مسجلًا في إيجار والدفعات حالّة، تقدّم طلب تنفيذ عبر ناجز بالرصيد الصحيح مباشرة، وإذا كان العقد ورقيًا أو كانت المطالبة بأجرة مثل أو تعويض، ترفع دعوى أولًا ثم تنفذ الحكم.

نظام التنفيذ الصادر عام 1433هـ هو النافذ اليوم. نظام التنفيذ الجديد نُشر في 14/11/1447هـ (1 مايو 2026) ويُعمل به بعد 180 يومًا من نشره، أي قرابة نهاية أكتوبر 2026، فالعبرة بتاريخ تقديم طلب التنفيذ.

كيف أحسب الإيجار المستحق فعلًا؟

المادة 429 من نظام المعاملات المدنية تلزم المستأجر بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها. فإن لم تُحدد المواعيد، أداها عند تسليم العقار، وإذا كانت المدة مقسمة على فترات أداها في بداية كل فترة. فكل دفعة لها تاريخ استحقاق خاص بها، والدفعة التي لم يحل موعدها لا تُطالب بها اليوم إلا إذا نص العقد على حلول الباقي عند التأخر.

وتقرر الفقرة الثانية من المادة نفسها أن الأجرة لا تُستحق عن مدة انقضت قبل تسليم العقار، ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر. فالعبرة بتاريخ تمكين المستأجر من العقار، لا بتاريخ توقيع العقد وحده.

• اكتب جدول الدفعات بتواريخها ومبالغها كما في العقد.
• ضع أمام كل دفعة ما استلمته فعلًا وتاريخه.
• افصل الأجرة عن مبلغ الضمان والفواتير وأي تعويض تطلبه.
• توقف عند تاريخ انتهاء العقد أو فسخه أو الاتفاق على إنهائه، فما بعده له حكم آخر.

عقد مسجل في إيجار بأجرة 48 ألف ريال على أربع دفعات، كل دفعة 12 ألفًا تُستحق في أول كل ربع سنة.

بعد ستة أشهر حلّت دفعتان مجموعهما 24 ألفًا، والمستأجر حوّل 12 ألفًا.

الرصيد الحالّ اليوم 12 ألفًا، وهو ما يُطلب تنفيذه. الدفعتان الباقيتان لا يُطالب بهما الآن إلا إذا نص العقد على حلول الباقي عند التأخر.

وإذا ثبت أن الطرفين اتفقا على إنهاء العقد وسُلّمت الشقة قبل موعد الدفعة الرابعة، خرجت تلك الدفعة من الحساب.

وفي الرياض، إذا كان في الكشف مبلغ زيادة على الأجرة الإجمالية السابقة، فالبند الثاني من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر يمنع الزيادة، ولا يصح إدخالها في المتأخرات.

بقي المستأجر بعد انتهاء العقد: بأي أجرة أطالبه؟

إذا ظل العقد ساريًا أو تجدد تلقائيًا، فالمطالبة بأجرة العقد وشروطه. وإذا انتهى حق المستأجر وبقي العقار تحت يده دون حق، فالمادة 435 تعطي المؤجر أجرة المثل عن تلك المدة، دون إخلال بحقه في التعويض. ولا تُجمع أجرة العقد وأجرة المثل عن الفترة نفسها.

وقبل الحديث عن البقاء دون حق، تحقق من التجديد. البند الثامن من الأحكام النظامية يجعل العقد يتجدد تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم التجديد قبل نهاية المدة بستين يومًا على الأقل. فالمستأجر الذي لم يصله إشعار قد يكون في عقد مجدد، وأجرته أجرة العقد.

هل أقدّم طلب تنفيذ مباشرة أم أرفع دعوى؟

المادة التاسعة من نظام التنفيذ 1433هـ لا تجيز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي لحق محدد المقدار حالّ الأداء، وتعد من السندات العقود والأوراق التي لها قوة السند التنفيذي بموجب نظام. وعقد الإيجار الموحد المسجل في إيجار ينص صراحة على أنه «عقد موثق وسند تنفيذي» بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 131 وتاريخ 3/4/1435هـ. فإذا كان عقدك مسجلًا والدفعات المتأخرة حالّة وواضحة، فتقدم بطلب التنفيذ عبر ناجز إلى محكمة التنفيذ.

أما إذا كان العقد ورقيًا غير موثق، أو كانت المطالبة بأجرة المثل أو بتعويض يحتاج تقديرًا، فالطريق في الغالب دعوى أمام المحكمة المختصة ثم تنفيذ الحكم. وتعد المادة التاسعة أيضًا من السندات الأوراق العادية التي يُقرّ المدين باستحقاق محتواها كليًا أو جزئيًا.

وفي النظام الحالي، إذا لم ينفذ المدين أو لم يفصح عن أموال تكفي خلال خمسة أيام من إبلاغه بأمر التنفيذ، تعدّه المادة 46 مماطلًا، ويأمر قاضي التنفيذ بمنعه من السفر، وإيقاف إصدار الوكالات منه في الأموال، والإفصاح عن أمواله وحجزها، وإشعار شركات المعلومات الائتمانية.

ماذا يتغير مع نظام التنفيذ الجديد؟

المادة السابعة من النظام الجديد تعد من السندات التنفيذية العقود والمحررات التي لها حكم السند التنفيذي بموجب نظام أو قرار من مجلس الوزراء، وهو ما ينطبق صراحة على عقد إيجار المسجل. وتنص المادة 18 على أنه إذا مضت خمسة أيام عمل من الإبلاغ دون تنفيذ، تبدأ فورًا إجراءات التنفيذ في الأموال: إشعار شركات المعلومات الائتمانية، وحجز أموال المنفذ ضده وما يرد إليه مستقبلًا، مع جواز فرض غرامة لا تزيد على خمسة آلاف ريال يوميًا.

ولم يعد منع السفر تلقائيًا، فالمادة 19 تجعله بطلب من طالب التنفيذ، لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات قابلة للتمديد بطلب جديد إلى ست سنوات حدًا أقصى. والمادة 26 تجيز الحجز على ثلث إجمالي الراتب أو الأجر للديون غير النفقة. فإذا كان المستأجر موظفًا، فراتبه أحد مصادر التحصيل.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المؤجر:

• احسب المتأخرات دفعة دفعة، وأسقط ما استلمته، ولا تطالب بدفعات لم يحل موعدها.
• أرسل للمستأجر مطالبة مكتوبة بالرصيد ومهلة للسداد قبل أي إجراء.
• إذا كان عقدك مسجلًا في إيجار، قدّم طلب التنفيذ عبر ناجز بالدفعات الحالّة.
• إذا كانت المطالبة بأجرة مثل أو تعويض، فارفع دعوى بها مستقلة بأدلتها.
• إذا عرض المستأجر جدولة، فاكتبها مع ما يحدث عند التأخر في قسط منها.

وإذا كنت المستأجر:

• طابق المطالبة مع إيصالاتك، وأرسل للمالك كشفًا مضادًا بما دفعته وتواريخه.
• إذا سلّمت العقار باتفاق، فاجمع ما يثبت الاتفاق وتاريخ التسليم.
• إذا وصلك أمر تنفيذ وعندك سند بالوفاء، فقدّمه لقاضي التنفيذ، فالدفع بالوفاء بموجب سند تنفيذي من اختصاصه.
• إذا لم تستطع السداد كاملًا، اعرض جدولة مكتوبة قبل أن تبدأ إجراءات الحجز والمنع.

اختيار الطريق الصحيح يوفر عليك شهورًا. أرسل لنا العقد وكشف الدفعات عبر واتساب، ونحدد لك هل تبدأ بالتنفيذ مباشرة أم بدعوى.