طريقة إخلاء مستأجر لعدم السداد أو بعد انتهاء العقد في السعودية

استأجر شخص شقة في شمال الرياض بأجرة سنوية قدرها 60 ألف ريال تُدفع على دفعتين. تأخرت الدفعة الثانية شهرين، فكتب له المالك في الواتساب: «أمامك أسبوع وتسلّم المفتاح». المستأجر يرد بأنه حوّل 10 آلاف قبل أيام وأن عقده في إيجار ما زال ساريًا. كل واحد منهما يظن أن موقفه محسوم، والحقيقة أن المطالبة بالأجرة شيء، وإخراج المستأجر من العقار شيء آخر له طريقه وشروطه.

نظام التنفيذ الصادر عام 1433هـ هو النافذ اليوم. نظام التنفيذ الجديد نُشر في 14/11/1447هـ (1 مايو 2026) ويُعمل به بعد 180 يومًا من نشره، أي قرابة نهاية أكتوبر 2026، فانظر إلى تاريخ تقديم طلبك لتعرف أي النظامين يحكمه.

هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر لأنه تأخر في الدفع؟

نعم، للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر الذي لا يدفع، لكن بطريق محدد: إعذار مكتوب، ثم فسخ العقد، ثم إخلاء تنفذه محكمة التنفيذ. والمادة 429 من نظام المعاملات المدنية تلزم المستأجر بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، والتأخر عنها إخلال بالعقد. لكن الإخلال لا يُنهي العقد من تلقاء نفسه. المادة 107 تعطي المؤجر بعد إعذار المستأجر حق طلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع التعويض إن كان له مقتضٍ، وتجيز للمحكمة أن ترفض الفسخ إذا كان الجزء الذي لم يُوفَ به قليل الأهمية.

وقد ينص العقد على أن للمؤجر فسخه عند التأخر دون حاجة إلى حكم. المادة 108 تقبل هذا الشرط، لكنها لا تعفي من الإعذار إلا إذا اتفق الطرفان صراحة على الإعفاء منه. لذلك تبدأ الخطوة الأولى برسالة مكتوبة واضحة: المبلغ المتأخر، والفترة التي يغطيها، والمهلة المعطاة للسداد.

والعقد السكني الموحد كما تعرضه منصة إيجار يمنح المستأجر مهلة سداد بعد تاريخ الاستحقاق: 30 يومًا إذا كانت دورة السداد 180 يومًا فأكثر، و15 يومًا إذا كانت أقل. فإذا استمر التأخر بعد ذلك، يعطي العقد المؤجر حق فسخه من خلال إيجار. اقرأ نسختك من العقد نفسه، فالشروط الإضافية والملاحق قد تغيّر الحساب.

انتهت مدة العقد ولم يخرج المستأجر: هل انتهى حقه فعلًا؟

التاريخ المكتوب في العقد لا يكفي وحده. البند الثامن من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر يجعل العقد يتجدد تلقائيًا، ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر برغبته في عدم التجديد قبل نهاية المدة بستين يومًا على الأقل. وإذا كان المؤجر يريد عدم التجديد لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام قريب من الدرجة الأولى، فقد رفع قرار الهيئة العامة للعقار المنشور في 2 يناير 2026 مدة الإشعار في العقود النموذجية للعقارات السكنية إلى 365 يومًا على الأقل. وبقرار الهيئة العامة للعقار رقم 4700006874 وتاريخ 7/9/1447هـ، تسري مدة الـ365 يومًا على جميع عقود الإيجار السكنية القائمة عند نفاذ الأحكام، وإذا وُجّه الإشعار بأقل منها يتجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمال 365 يومًا من تاريخ الإشعار.

وفي الرياض قيد إضافي. البند الرابع يمنع المؤجر من الامتناع عن التجديد إذا رغب المستأجر فيه، إلا في حالات محددة: تخلف المستأجر عن السداد، أو وجود عيوب هيكلية تؤثر في السلامة بموجب تقرير فني معتمد، أو رغبة مؤجر العقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة. والبند السادس يقصر هذا القيد على عقارات الرياض، ما لم يصدر قرار بتوسيعه.

فإذا ثبت أن حق المستأجر في البقاء انتهى، تلزمه المادة 435 برد العقار، وإن أبقاه تحت يده دون حق استحق المؤجر أجرة المثل عن تلك المدة، دون إخلال بحقه في التعويض.

هل عقد إيجار المسجل سند تنفيذي يغني عن الدعوى؟

المادة التاسعة من نظام التنفيذ 1433هـ لا تجيز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي لحق محدد المقدار حالّ الأداء، وتعد من السندات العقود والأوراق التي لها قوة السند التنفيذي بموجب نظام. وعقد الإيجار الموحد المسجل في إيجار ينص صراحة على أنه «عقد موثق وسند تنفيذي» بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 131 وتاريخ 3/4/1435هـ. فالمؤجر الذي يحمل عقدًا مسجلًا يستطيع أن يتقدم بطلب التنفيذ عبر ناجز إلى محكمة التنفيذ للمطالبة بالأجرة المستحقة.

أما الإخلاء فيتوقف على وضوح الحق في السند نفسه. إذا انتهت المدة دون تجديد أو فُسخ العقد وفق شرطه، فالطريق أقصر. وإذا نازع المستأجر نزاعًا جديًا في التجديد أو في صحة الفسخ، فهذا خلاف موضوعي قد يحتاج إلى حكم من المحكمة المختصة. والعقد الورقي غير الموثق ليس سندًا تنفيذيًا بذاته في الغالب، ولهذا يلزم البند السابع المؤجر بطلب تسجيل العقد غير المسجل في إيجار، ويعطي المستأجر الحق في طلب تسجيله.

كيف يتم الإخلاء الجبري، وما الذي لا يجوز للمالك فعله؟

المادة 72 من نظام التنفيذ 1433هـ تجعل تنفيذ الإخلاء بخروج المأمور إلى العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من إبلاغ المستأجر بأمر التنفيذ، فيسلّم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة إذا لزم. وإذا لم يحضر الحائز أو امتنع عن استلام منقولاته، تُسلّم إلى الخازن القضائي ويأمر القاضي ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها.

تغيير الأقفال أو قطع الكهرباء أو إخراج الأثاث بيد المالك ليس من هذا الطريق. المادة 423 تلزم المؤجر بالامتناع عن التعرض للمستأجر في انتفاعه طوال مدة الإيجار، وإلا كان ضامنًا. والمالك الذي يتصرف بنفسه قد يتحول من صاحب حق إلى مطالَب بالتعويض.

طالب المؤجر بثلاث دفعات، وأبرز المستأجر إيصال دفعة واحدة منها.

الخطوة الصحيحة تصحيح الرصيد إلى دفعتين أولًا، ثم إعذار المستأجر بهما.

بعدها يقرر المؤجر: طلب تنفيذ بالمبلغ، أو فسخ وفق شرط العقد، أو اتفاق مكتوب على جدولة الدين مع تاريخ تسليم محدد.

ماذا يتغير مع نظام التنفيذ الجديد؟

المادة السابعة من النظام الجديد تعد من السندات التنفيذية العقود والمحررات التي لها حكم السند التنفيذي بموجب نظام أو قرار من مجلس الوزراء، فيستوعب صراحة الأساس الذي يقوم عليه عقد إيجار المسجل. وفي الإخلاء وأمثاله من الأفعال، تنص المادة 36 على أنه إذا لم ينفذ المنفذ ضده خلال خمسة أيام عمل من إبلاغه، تأمر المحكمة فورًا باستعمال القوة المختصة. فإن تعذر ذلك، جاز منعه من السفر بطلب من طالب التنفيذ، وفرض غرامة لا تزيد على عشرة آلاف ريال يوميًا، وتحدد اللائحة إجراءات إخلاء العقار والتصرف في المنقولات.

وإذا مضى ثلاثون يوم عمل على هذه الإجراءات دون تنفيذ، تجيز المادة 37 حبس المنفذ ضده بطلب من طالب التنفيذ مدة لا تزيد على 180 يومًا قابلة للتمديد بطلب جديد. وبالنسبة للأجرة المتأخرة، تبدأ بعد خمسة أيام عمل من الإبلاغ إجراءات المادة 18: إشعار شركات المعلومات الائتمانية، وحجز الأموال وما يرد مستقبلًا، مع غرامة يومية لا تزيد على خمسة آلاف ريال.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المؤجر:

• أرسل إعذارًا مكتوبًا يذكر المبلغ المتأخر والفترة ومهلة السداد، واحفظ ما يثبت وصوله.
• طابق الرصيد في إيجار مع التحويلات الفعلية قبل أي طلب، حتى لا تطالب بمبلغ قبضته.
• إذا كان سببك انتهاء المدة، تأكد أن إشعار عدم التجديد أُرسل في وقته، وفي الرياض تأكد أن سببك من الحالات الواردة في البند الرابع.
• قدّم طلب التنفيذ عبر ناجز إذا كان عقدك مسجلًا، وارفع دعوى إذا كان العقد ورقيًا أو كان الخلاف على الفسخ نفسه.
• لا تغيّر الأقفال ولا تقطع الخدمات، واترك الإخلاء للمحكمة.

وإذا كنت المستأجر:

• سدّد الجزء الذي لا تنازع فيه، واحتفظ بإيصال كل دفعة مع بيان الفترة التي تغطيها.
• راجع حالة عقدك في إيجار وتاريخ أي إشعار عدم تجديد وصلك، واحسب المهلة بدقة.
• إذا كان لديك اعتراض على العقار كعطل أو نقص في المنفعة، فوثّقه وأرسله كتابة، ولا توقف الأجرة كلها بقرارك.
• في الرياض، إذا رفض المالك التجديد لسبب خارج الحالات المحددة، فاحتفظ بالرسائل وتقدّم ببلاغ إلى الهيئة العامة للعقار.
• إذا وصلك أمر تنفيذ، اعرض تسوية مكتوبة أو جدولة للرصيد خلال المهلة قبل أن تبدأ إجراءات الإخلاء.

ملفات الإخلاء تختلف كثيرًا بحسب نوع العقد وتاريخ الإشعار وحجم المتأخرات. أرسل لنا صورة العقد وكشف الدفعات عبر واتساب، ونوضح لك موقفك والخطوة الأنسب لك.