قسمة عقار مشترك (مشاع) في السعودية: متى يُقسم ومتى يُباع بالمزاد؟

ورثت مع أخويك عمارة صغيرة في الدمام: أخوك الأكبر يسكن في الدور الأول ولا يريد البيع، وأختك تحتاج نصيبها نقدًا، وأنت تقترح تقسيمها. مرت سنتان على الحال نفسه. وأغلبية الأصوات لا تحسم شيئًا هنا. السؤال الحاسم: هل العقار يقبل القسمة دون أن يتعطل الانتفاع به أو تنقص قيمته نقصًا كبيرًا؟ إن قبلها قسمته المحكمة عينًا، وإن لم يقبلها أمرت ببيعه في المزاد، ولبقية الشركاء أن يتوقوا المزاد بدفع ما ينقص من قيمة حصة طالب القسمة إذا بيعت منفردة.

ما الذي تملكه بالضبط في العقار المشاع؟

في الشيوع، تملك حصة في كل العقار، لا جزءًا محددًا منه. صاحب الربع لا يختار الشقة المطلة على الشارع ويعدها ملكه. وتقرر المادة 620 من نظام المعاملات المدنية أن لكل شريك أن يتصرف في حصته ويستغلها ويستعملها دون إذن الباقين، بشرط ألا يضر بحقوقهم.

والمادة 625 تجعل نفقات إدارة المال الشائع وحفظه على الشركاء كل بقدر حصته، ما لم يتفقوا على خلاف ذلك. والمادة 624 تسمح لأي شريك أن يتخذ ما يحفظ المال ولو دون موافقة الباقين، كإصلاح تسرب يهدد المبنى.

هل يمكن أن تتفقوا على القسمة بأنفسكم؟

نعم، وهو الأفضل غالبًا. المادة 626 تجعل القسمة صحيحة إذا اتفق عليها جميع الشركاء، ولو أنقصت منفعة المال أو قيمته. ولائحة قسمة الأموال المشتركة تجيز للشركاء كاملي الأهلية أن يقتسموا بالطريقة التي يتفقون عليها، ثم يقدموا الاتفاق للجهة المختصة لتوثيقه.

لكن القسمة الاتفاقية تحتاج تدقيقًا. تساوي المساحات لا يعني تساوي القيمة، فقطعة على شارع تجاري غير قطعة داخلية. وإذا كان بين الشركاء قاصر أو غائب، فلنصيبه أحكام خاصة. وإذا كان العقار مسجلًا عينيًا، فالقسمة من التصرفات التي يجب تسجيلها وفق المادة 13 من نظام التسجيل العيني. والمادة 631 تسمح بنقض القسمة الاتفاقية إذا ثبت الغبن، بدعوى خلال سنة من القسمة، وللطرف الآخر أن يتوقى النقض بإكمال ما يرفع الغبن.

أحد الشركاء يرفض: هل تستطيع طلب القسمة من المحكمة؟

المادة 627 تجيز لمن يريد الخروج من الشيوع أن يطلب القسمة القضائية، ما لم يوجد اتفاق أو نص يمنع ذلك، أو يتبين من الغرض الذي خُصص له المال أنه يجب أن يبقى على الشيوع. فرفض شريك واحد لا يحبس البقية في الشيوع إلى الأبد.

والاختصاص يختلف بحسب أصل الشراكة. المادة 33 من نظام المرافعات الشرعية تجعل لمحاكم الأحوال الشخصية قسمة التركة بما فيها العقار إذا كان فيها نزاع، أو حصة وقف أو وصية أو قاصر أو غائب. أما الشراكة التي نشأت بالشراء فتنظرها المحاكم العامة في الأصل.

متى تقسم المحكمة العقار، ومتى تأمر ببيعه؟

المادة 628 هي القاعدة: إذا كان المال قابلًا للقسمة عينًا دون أن يتعطل الانتفاع به أو تنقص قيمته نقصًا كبيرًا، قسمته المحكمة. وإن ترتب على القسمة أحد الأمرين، أمرت ببيعه في المزاد. أرض مساحتها 5 آلاف متر قد تُفرز بسهولة إلى قطع صالحة، بينما بيت مساحته 300 متر قد لا ينتج وحدتين صالحتين للسكن.

وفي المادة نفسها استثناء يغيب عن كثيرين: إذا كان طالب القسمة يستطيع أن يبيع حصته منفردة بما لا يقل عن قيمتها لو بيع العقار كاملًا، فلا يُلزم الشركاء بالبيع في المزاد. وإذا كان بيع الحصة منفردة ينقص قيمتها، فللشركاء أن يتوقوا المزاد بأن يدفعوا لطالب القسمة مقدار النقص. فالشريك المتمسك بالعقار عنده طريق يحفظه به، إن كان قادرًا على دفع الفرق.

عمارة قيمتها السوقية 3 ملايين ريال، ونصيب الأخت فيها الثلث، أي مليون ريال. عرضت حصتها منفردة فلم تجد من يشتريها بأكثر من 750 ألفًا، لأن المشتري لا يرغب في الدخول شريكًا مع غرباء. هنا يستطيع الأخوان أن يتوقيا المزاد بدفع 250 ألف ريال لأختهما، فتبيع حصتها بـ750 ألفًا وتحصل على مليون كاملة.

ماذا لو كان أحد الشركاء مدينًا لغيره؟

المادة 629 تعطي دائن أي شريك حق الاعتراض على أن تتم القسمة أو البيع بالمزاد دون إدخاله، بالتدخل أمام المحكمة في القسمة القضائية، أو بإبلاغ الشركاء في القسمة الاتفاقية، وإلا لم تنفذ في حقه. ويجب في كل الأحوال إدخال الدائن المقيد حقه، كالمرتهن، قبل رفع دعوى القسمة أو إبرام الاتفاق.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت الشريك الذي يريد الخروج:

• اطلب تقييمًا مستقلًا للعقار كاملًا ولحصتك منفردة، فالفرق بينهما هو مفتاح المادة 628.
• اعرض حصتك على شركائك أولًا بسعر واضح ومدة رد محددة.
• إذا كان العقار مرهونًا أو لأحد الشركاء دائن مقيد، فأدخله من البداية.
• حدد المحكمة المختصة بحسب أصل الشراكة: تركة أم شراء.
• لا تتصرف في جزء مفرز من العقار كأنه ملكك قبل القسمة.

وإذا كنت الشريك الذي يريد بقاء العقار:

• قدّم تقريرًا فنيًا إن كان العقار يقبل القسمة عينًا دون ضرر كبير.
• جهّز تمويلًا لشراء حصة الشريك أو لدفع فرق النقص وفق المادة 628/2.
• اقترح مهايأة مؤقتة أثناء الدعوى، فاللائحة تجيز للدائرة الحكم بها عند الاقتضاء.
• إذا كنت تسكن العقار، فتوقّع المطالبة بأجرة نصيب شركائك، واعرض تسوية قبلها.

إذا كان عندك عقار مشترك متعطل بسبب خلاف الشركاء، أرسل الصك وصورة الحصص عبر واتساب، ونقرأ معك هل الأقرب القسمة أم البيع أم شراء الحصة.