أنت وابن عمك تملكان أرضًا مناصفة في حي الياسمين. وصلتك رسالة منه أنه باع نصيبه لمستثمر بمليون ومئتي ألف ريال، ويسألك إن كنت تريد الشراء بالسعر نفسه. الساعة بدأت تعدّ من لحظة وصول تلك الرسالة. الشفعة حق قوي، لكن مواعيدها قصيرة، ومن يتأخر أيامًا قد يخسره كله. والحق هنا لك لأنك شريك في الأرض نفسها، والجار لا شفعة له. ولكي تحفظه: تعلن رغبتك للبائع والمشتري خلال 10 أيام من الإعذار الذي يصلك بتفاصيل البيع، ثم ترفع الدعوى خلال 30 يومًا من إعلانك، ولا تُسمع الدعوى بعد 180 يومًا من تسجيل البيع.
من له حق الشفعة؟ وهل للجار شفعة؟
المادة 658 من نظام المعاملات المدنية تعرّف الشفعة بأنها حق الشريك في أن يتملك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به ونفقاته. فالنص يعطيها للشريك في العقار، ولا يذكر الجار. مجاورة الأرض أو القرابة من البائع لا تكفي وحدها.
والمادة 662 تشترط أن تكون مالكًا لنصيبك وقت شراء المشتري نصيب البائع. فلو اشتريت حصتك بعد البيع، فلا شفعة لك فيه. والمادة 661 تجعل الشفعة تثبت بتمام البيع مع قيام سببها، والمادة 663 تقرر أنها بعد ثبوتها لا تسقط بموت البائع أو المشتري أو الشفيع.
متى لا تثبت الشفعة أصلًا؟
المادة 665 تنفيها في ثلاث حالات: إذا انتقل الملك بغير البيع، كالهبة والإرث. وإذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين، كأن يبيع شريكك حصته لابنه. وإذا بيع العقار في مزاد وفق الإجراءات النظامية.
وإذا تعدد الشفعاء، فالمادة 659 توزع الشفعة بينهم على قدر نصيب كل واحد. والمادة 664 تمنع تجزئتها: لا تأخذ جزءًا من الحصة المبيعة وتترك الباقي على المشتري، إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع، فلك أن تأخذ نصيب بعضهم.
ما مواعيد الشفعة؟ ومن أي تاريخ تُحسب؟
هنا يقع أكثر الناس. النظام يضع ثلاث مدد، ولكل منها بداية مختلفة:
| الإجراء | المدة | تبدأ من |
|---|---|---|
| إعلام البائع والمشتري برغبتك في الشفعة | 10 أيام | تاريخ الإعذار الذي يوجهه إليك البائع أو المشتري (المادة 666/ب) |
| رفع دعوى الشفعة | 30 يومًا | تاريخ إعلامك البائع والمشتري برغبتك (المادة 666/ج) |
| عدم سماع الدعوى | 180 يومًا | تاريخ تسجيل البيع (المادة 667) |
والإعذار الذي يبدأ منه حساب الأيام العشرة يجب أن يتضمن بيانات كافية عن المشتري والمبيع والثمن وشروط العقد. رسالة تقول «بعت نصيبي» دون ذكر المشتري أو الثمن قد لا تكون إعذارًا مكتملًا. لكن لا تبنِ موقفك كله على هذا الاحتمال، وأرسل رغبتك كتابيًا للطرفين في أسرع وقت.
وتسقط الشفعة أيضًا إذا نزلت عنها صراحة أو ضمنًا، ولو قبل البيع، بحسب المادة 666/أ. فتوقيعك على موافقة بالبيع أو رسالة تقول «ما عندي مانع، الله يوفقه» قد تُفهم نزولًا.
هل يلزمك دفع الثمن فورًا؟
المادة 668 تجعل الدعوى على البائع أو المشتري، وللمحكمة أن تمهلك 15 يومًا لإيداع الثمن أو الجزء الذي تحدده منه، وإلا سقط حقك. فجهّز المبلغ أو التمويل قبل أن ترفع الدعوى. والمادة 670 تجعلك تحل محل المشتري في حقوقه والتزاماته، ولك أن تنتفع بالأجل الممنوح له في دفع الثمن إذا قدمت للبائع ضمانات كافية.
وإذا باع المشتري العقار لشخص آخر قبل أن تعلن رغبتك، فالمادة 660 تجعلك تأخذه بالثمن الذي بيع به على المشتري الثاني. أما تصرفاته بعد إعلانك رغبتك، فلك أن تطلب عدم نفاذها في حقك وفق المادة 672. والمادة 671 تنظم ما بناه المشتري أو غرسه، وتفرق بين ما كان قبل إعلامك وبعده.
العقار المسجل عينيًا: خطوة إضافية
إذا كان العقار في السجل العقاري، فالمادة 18 من نظام التسجيل العيني توجب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في السجل. وبهذا يصير الحكم بالشفعة حجة على من رتب حقًا على العقار بعد التأشير، متى سُجل الحكم خلال 90 يومًا من صيرورته نهائيًا. والمادة 669 تثبت لك الملك من حين الحكم أو تسليم المشتري لك بالتراضي، مع مراعاة اشتراطات التسجيل.
وصل لعبدالله إعذار مكتوب من المشتري في 1 رجب، فيه اسمه والثمن وشروط البيع. أرسل عبدالله رغبته للبائع والمشتري في 7 رجب، أي داخل الأيام العشرة. من 7 رجب تبدأ الثلاثون يومًا لرفع الدعوى، وليس من 1 رجب. وتبقى مدة 180 يومًا من تسجيل البيع حدًا مستقلًا لا يُتجاوز.
حلول عملية للطرفين
إذا كنت الشريك الذي يريد الشفعة:
- سجّل تاريخ وصول الإعذار واحفظه بمرفقاته.
- أرسل رغبتك كتابيًا للبائع والمشتري معًا خلال 10 أيام، بوسيلة تثبت الوصول.
- ارفع الدعوى خلال 30 يومًا من إعلامك برغبتك، ولا تنتظر التفاوض.
- جهّز الثمن قبل الدعوى، فقد تمهلك المحكمة 15 يومًا فقط للإيداع.
- لا ترسل عبارات موافقة على البيع قد تُفهم نزولًا عن حقك.
وإذا كنت المشتري أو البائع:
- وجّه للشريك إعذارًا مكتوبًا فيه اسم المشتري والثمن وشروط البيع كاملة، ليبدأ حساب الأيام العشرة.
- احفظ ما يثبت وصول الإعذار وتاريخه.
- تجنب البناء أو التصرف في العقار بعد إعلان الشريك رغبته، فقد لا ينفذ في حقه.
- إذا قبلت تسليم الحصة للشفيع بالتراضي، فوثّق الاتفاق وأكمل إجراءات التسجيل.
إذا وصلتك رسالة ببيع حصة شريكك والأيام تمضي، أرسل الرسالة وصك الملكية عبر واتساب، ونحسب معك المواعيد بدقة قبل أن يفوت شيء.
تحتاج رأياً في حالتك بالذات؟
كل قضية لها تفاصيلها. اكتب لنا وضعك باختصار، ونرتب لك جلسة مع محامي يسمع التفاصيل ويقول لك رأيه بوضوح.
أسئلة شائعة
جاري باع بيته، هل لي شفعة لأني ملاصق له؟
لا. المادة 658 من نظام المعاملات المدنية تجعل الشفعة حقًا للشريك في العقار، والجوار وحده لا يكفي.
شريكي باع حصته لولده، أقدر أشفع؟
لا. المادة 665 تنفي الشفعة إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين.
كم المدة اللي عندي من وقت ما علمت بالبيع؟
المدة لا تبدأ من مجرد العلم. تعلن رغبتك خلال 10 أيام من الإعذار الذي يوجهه لك البائع أو المشتري، ثم ترفع الدعوى خلال 30 يومًا من إعلانك، ولا تُسمع الدعوى بعد 180 يومًا من تسجيل البيع.
هل أقدر آخذ الحصة بسعر أقل من اللي باعوا به؟
لا. الشفعة بالثمن الذي بيع به العقار ونفقاته، وإذا نازعت في حقيقة الثمن فعليك إثبات ذلك.
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية. لكل قضية ظروفها، فراجع محامياً قبل اتخاذ أي قرار. إخلاء المسؤولية