التمويل العقاري (القرض العقاري): حقوقك عند التعثر أو الإنهاء

اشتريت بيتك بتمويل لخمس وعشرين سنة، وبعد سنوات تغيّر دخلك. الممول يتحدث عن «بيع العقار»، وأنت تريد حلًا يحفظ البيت. الخيارات أوسع مما تظن، لكنها تحتاج فهم طبيعة العقد والجهة التي تفصل في النزاع.

الجواب المختصر: الممول لا يبيع البيت بقرار منفرد منه. والخلاف المالي على عقد التمويل تنظره لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية إذا كان الممول شركة تمويل، ولجنة المنازعات المصرفية إذا كان بنكًا، أما النزاع الذي محله حق عيني على العقار نفسه فمكانه المحكمة. والبيع الجبري للعقار المرهون يمر عبر محكمة التنفيذ بسند تنفيذي. واستثناء مسكن المدين من الحجز لا يشمل البيت المرهون للدائن نفسه، فالتفاوض المبكر على الجدولة أو البيع بالتراضي غالبًا أفضل لك من انتظار المزاد.

يبدأ العمل بنظام التنفيذ الجديد (المنشور في 14/11/1447هـ) بعد 180 يومًا من نشره، أي في حدود 28 أكتوبر 2026، ويحل محل نظام التنفيذ الصادر عام 1433هـ. ما يلي عن التنفيذ على العقار يبيّن الوضع الحالي وما سيتغير.

ما طبيعة عقد التمويل العقاري؟

عقد التمويل العقاري في النظام هو عقد الدفع الآجل لتملك المستفيد للسكن، والممول العقاري هو البنوك التجارية وشركات التمويل المرخص لها (المادة 1 من نظام التمويل العقاري). والبنك المركزي يصدر معايير التمويل العقاري ويراجع نماذج عقود الممولين للتأكد من تحقيقها الحماية الواجبة للمستهلك والمستفيد، ويحدد مبادئ الإفصاح عن تكلفة التمويل وطريقة احتسابه (المادة 2).

ماذا يحدث إذا تعثرت؟

يُدرج سلوك المستفيد الائتماني خلال مدة التمويل في سجله لدى مقدمي خدمات المعلومات الائتمانية (المادة 7)، فالتعثر ينعكس عليه مباشرة. والعقار غالبًا مرهون للممول، وتنفيذ الرهن يمر بالإجراءات النظامية للتنفيذ، لا بقرار منفرد من الممول.

وانتبه لعقوبة خاصة: النظام يجيز أن يُعاقب من ثبتت مماطلته في الوفاء بدينه بغرامة لا تتجاوز ضعف ربح الالتزام محل المماطلة لمدتها، وتتكرر بتكرار المماطلة (المادة 13 من نظام التمويل العقاري، والمادة 35/1 من نظام مراقبة شركات التمويل). والمماطلة غير العجز: من يتواصل ويعرض حلًا موقفه مختلف عمن يختفي.

أين تُنظر المنازعات؟

ليست كل منازعة في التمويل العقاري طريقها المحكمة. قواعد عمل لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية تجعل من اختصاصها المنازعات الناشئة من عقود التمويل العقاري بين المستفيدين والممولين العقاريين (المادة 2/1/ب)، كالخلاف مع شركة التمويل على الأقساط أو الرسوم أو مبلغ السداد المبكر. وإذا كان الممول بنكًا، فالخلاف المالي معه تنظره لجنة المنازعات المصرفية المختصة بالمنازعات المصرفية (المادة 2 من قواعد عملها).

ويخرج من اختصاص اللجنتين النزاع الذي محله حق عيني على العقار، كالنزاع على ملكيته أو على الرهن المقيد عليه، فهذا تنظره المحكمة المختصة التي تشير إليها المادة 13 من نظام التمويل العقاري (البند ثالثًا/2/أ من قرار إصدار نظام مراقبة شركات التمويل، والمادة 2/2/أ من قواعد عمل لجنة المنازعات التمويلية). وبهذا التفريق أخذت لجنة الفصل في تنازع الاختصاص في نزاع بين مواطن وأحد البنوك على تمويل عقار. والدعوى أمام اللجنتين لا تُسمع بعد خمس سنوات من تاريخ استحقاق المبلغ أو من العلم بالواقعة، ما لم يقدم المدعي عذرًا تقبله اللجنة (المادة 21 من قواعد عمل كل منهما). أما الشكوى على سلوك الممول، كخطأ في الاحتساب أو الإفصاح، فتبدأ لدى الممول ثم البنك المركزي.

مستفيد بقي عليه 700 ألف ريال من تمويل عقاري، وانخفض دخله بعد تقاعده. تأخر ثلاثة أقساط، فأرسل له البنك إنذارًا.

أمامه طريقان: أن يطلب جدولة بقسط يناسب معاشه ويقارن تكلفتها الإجمالية، أو أن يتفق مع البنك على بيع البيت بالتراضي بسعر السوق (مثلًا 950 ألفًا) فيسدد المتبقي ويحتفظ بالفرق. انتظار المزاد قد يعني بيعًا بسعر أقل ومصروفات تنفيذ يتحملها هو.

ماذا يتغير مع نظام التنفيذ الجديد؟

• يبقى البيت المرهون قابلًا للتنفيذ عليه: الدار التي يسكنها المنفذ ضده محمية في حدود الكفاية، إلا إذا كانت مرهونة للدائن (المادة 26).
• للمحكمة أن تمكّن المنفذ ضده من بيع أمواله طوعًا بما يحقق مصلحة التنفيذ (المادة 29)، وإلا تُباع بالمزاد العلني، وقرار الترسية يطهّر المال المبيع من أي استحقاق تجاه المشتري (المادة 30).
• لا يُسلم ثمن البيع لطالب التنفيذ إلا بعد إكمال نقل الملكية، ومن انتقل إليه العقار له أن يطلب إخلاءه من شاغله (المادة 31).
• بعد خمسة أيام عمل من الإبلاغ بأمر التنفيذ دون سداد: إشعار مزود المعلومات الائتمانية وحجز الأموال وما يرد مستقبلًا، وغرامة يومية لا تزيد على 5 آلاف ريال (المادة 18).
• يتحمل المنفذ ضده مصروفات التنفيذ في الأصل (المادة 32).

خيارات قبل البيع

• إعادة الجدولة بأقساط تناسب الدخل الجديد، مكتوبة بتكلفتها الإجمالية.
• تأجيل أقساط مؤقت إذا كان الظرف عارضًا.
• بيع العقار بالتراضي بسعر السوق، وهو أفضل غالبًا من البيع بالمزاد.
• نقل التمويل لممول آخر بشروط أفضل.
• مراجعة وثيقة التأمين على التمويل: هل تغطي العجز أو الوفاة؟

الحلول المتاحة لك

إذا كنت المستفيد:

• تواصل مع الممول قبل أول تعثر لا بعده، وكتابةً.
• اطلب عرض جدولة مكتوبًا وقارن تكلفته الإجمالية.
• إذا اتجه الأمر للتنفيذ، فاطلب تمكينك من البيع الطوعي لتحقيق أعلى قيمة.
• لا تتجاهل الإنذارات؛ المماطلة الثابتة لها غرامة مستقلة.

وإذا كنت الممول:

• استنفد خيارات الجدولة قبل التنفيذ على العقار.
• التزم بنماذج العقود المعتمدة ومعايير الإفصاح.
• البيع بالتراضي يحقق غالبًا استردادًا أفضل من المزاد.
• وثّق محاولات التواصل والعروض المقدمة، فهي ما يثبت المماطلة أمام المحكمة.

التمويل العقاري نزاع طويل إذا لم يُدار مبكرًا. أرسل لنا عبر واتساب العقد وكشف الأقساط ووضعك الحالي، ونرتب معك الخيار الذي يحفظ البيت أو يقلل الخسارة.