ضريبة التصرفات العقارية: مدة الاعتراض والجهة المختصة في السعودية

بعت أرضًا في شمال الرياض بمليون و200 ألف ريال، وسددت 5% ضريبة تصرفات عقارية قبل الإفراغ. بعد سنة وصلك إشعار من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: القيمة السوقية العادلة للأرض مليون و600 ألف، والفرق في الضريبة 20 ألف ريال، ومعه غرامة. هل تدفع، أم تعترض، وأين؟

الجواب المباشر: تتظلم أولًا لدى الهيئة خلال 60 يومًا من إبلاغك بقرارها، وعليها أن تبت خلال 90 يومًا. فإن رفضت أو سكتت، تعترض خلال 30 يومًا أمام الجهة القضائية المختصة، وهي بنص المرسوم الملكي م/84 وتاريخ 19/3/1446هـ اللجان الابتدائية والاستئنافية المنصوص عليها في نظام ضريبة الدخل، أي دوائر الفصل والاستئناف في اللجان الزكوية والضريبية والجمركية اليوم. وإذا فاتتك المدد صار القرار قطعيًا (المادة 17 من نظام ضريبة التصرفات العقارية).

ما الجهة المختصة بنزاعات ضريبة التصرفات العقارية؟

المادة 17 من النظام تتحدث عن «الجهة القضائية المختصة» دون تسميتها، والبند ثانيًا من مرسوم إصداره يسميها: اللجان الابتدائية والاستئنافية التي نص عليها نظام ضريبة الدخل. وهذه اللجان أعيد تشكيلها بموجب المادة 67 من نظام ضريبة الدخل بعد تعديلها، وتعمل وفق قواعد العمل الصادرة بالأمر الملكي رقم 25711 لعام 1445هـ، التي تجعل لدوائر الفصل الزكوية والضريبية النظر في الاعتراض على قرارات الهيئة في الأنظمة الضريبية (المادة الثالثة).

وما لا يدخل في اختصاصها: خلافك مع المشتري على من يتحمل الضريبة. النظام يجعل البائع (المتصرِّف) مسؤولًا عنها أمام الهيئة، ويجعل المشتري مسؤولًا معه بالتضامن إذا ثبت أنه سبب عدم السداد (المادة 7). أما اتفاقكما الخاص على تقاسمها فنزاع تعاقدي تنظره المحكمة المختصة بعقد البيع. وكذلك رفض تسجيل البيع في السجل العقاري، فالتظلم منه أمام الهيئة العامة للعقار ثم المحكمة المختصة وفق نظام التسجيل العيني، لا أمام اللجان الضريبية.

ما القرارات التي يمكن الاعتراض عليها؟

• إعادة احتساب الضريبة لأن القيمة المصرح بها أقل من القيمة السوقية العادلة، وللهيئة ذلك خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف (المادة 8). وقد تستعين الهيئة بمقيّم معتمد.
• تقدير قيمة تصرف غير محدد القيمة، أو احتساب الضريبة على تصرف غير موثق أو غير مفصح عنه.
• رفض الإعفاء في إحدى الحالات الواردة في المادة 3، مثل قسمة التركة، والهبة الموثقة للزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتصرف تنفيذًا لأمر بيع جبري من محكمة، والنقل لشركة يملكها المتصرف بالكامل بشروطه.
• رفض رد الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ أو عن تصرف لم يكتمل، أو عن تصرف أُلغي بالتراضي خلال 90 يومًا من توثيقه مع رد كامل القيمة دون تغيير في وصف العقار (المادتان 9 و3/أ/21).
• قرارات الغرامات الواردة في المادة 15.

ما غرامات ضريبة التصرفات العقارية؟

والتصرفات الصورية أو المستترة تُحسب ضريبتها على التصرف الحقيقي (المادة 6). فكتابة ثمن أقل في العقد قد تنقل الملف من خلاف على التقييم إلى شبهة تهرب، وعبء إثبات انتفاء القصد يقع على الخاضع للضريبة (المادة 14).

ما مدة الاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية؟

1. التظلم لدى الهيئة خلال 60 يومًا من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
2. الهيئة تبت خلال 90 يومًا من تقديم التظلم.
3. بعد الرفض أو مضي التسعين يومًا: 30 يومًا للاعتراض أمام دوائر الفصل. وقواعد العمل تتيح لك بدلًا من ذلك، وخلال المدة نفسها، طلب إحالة تظلمك إلى اللجنة الداخلية للتسوية (المادة 5 من القواعد).
4. استئناف قرار دائرة الفصل خلال 30 يومًا من اليوم التالي لتسلمه، ما لم تكن المبالغ 50 ألف ريال فأقل فالقرار نهائي (المادتان 33 و34 من القواعد).

وتفصّل اللائحة التنفيذية للنظام القواعد والإجراءات، كما تنص المادة 17 نفسها.

كيف تثبت أن القيمة كانت عادلة؟

النظام يعرّف القيمة السوقية العادلة بأنها المقابل الذي يمكن تداول العقار لقاءه في سوق مفتوحة بين طرفين مستقلين لتصرف مماثل أو مقارب للمؤشرات العقارية المعتمدة (المادة الأولى). فاعتراضك يقوى بما يقارن عقارك بصفقات فعلية مشابهة وقت البيع، لا بما بعده:

• تقرير مقيّم معتمد بتاريخ قريب من تاريخ التصرف.
• صفقات مماثلة في الحي نفسه ومساحة قريبة وقت البيع.
• عيوب تخفض القيمة: شكل الأرض، الارتدادات، النزاعات، الرهن، عدم وجود خدمات.
• ظروف البيع: بيع عاجل لسداد دين، أو بيع لطرف مستقل بعد عرض مفتوح.

في الأرض التي بيعت بمليون و200 ألف، قدّم البائع تظلمه في اليوم الثلاثين مع تقرير مقيّم معتمد يقدّر القيمة بمليون و250 ألف، وصور الأرض التي تقطعها مجرى سيل، وثلاث صفقات قريبة في السنة نفسها. سكتت الهيئة تسعين يومًا، فرفع اعتراضه أمام دائرة الفصل خلال الثلاثين يومًا التالية. ولأن الفرق محل النزاع مع الغرامة لا يتجاوز 50 ألف ريال، فقرار الدائرة سيكون نهائيًا، فوضع كل مستنداته في المرحلة الأولى.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت البائع (المسؤول عن الضريبة نظامًا):

• اكتب في العقد الثمن الحقيقي، واحتفظ بما يثبت أنه في حدود السوق وقت البيع.
• إذا وصلك قرار إعادة احتساب، تظلم خلال 60 يومًا ولا تنتظر الغرامة الشهرية تتراكم.
• إن كان التصرف معفى، اطلب الإعفاء وأرفق سنده عند التوثيق، والتزم بالقيود الزمنية لشروطه.
• إذا أُلغي البيع بالتراضي، تحقق من مهلة التسعين يومًا وشروط رد الضريبة قبل التوقيع على الإلغاء.

وإذا كنت المشتري:

• تأكد أن الضريبة سُددت قبل الإفراغ، فالتوثيق ممنوع قبل سدادها (المادة 19).
• لا تشارك في تخفيض الثمن المكتوب، فقد تصبح مسؤولًا بالتضامن إن كنت سبب عدم السداد (المادة 7).
• إذا اتفقتما على أن تتحمل الضريبة، فاكتب ذلك صراحة مع حكم أي فروق تطلبها الهيئة لاحقًا.
• احتفظ بإيصال السداد ونسخة العقد، فقد تُسأل عنهما خلال ثلاث سنوات.

إذا وصلك قرار من الهيئة بإعادة تقييم عقار أو رفض إعفاء أو غرامة، أرسل القرار وعقد البيع عبر واتساب لنقرأ معك أسباب الاعتراض ومواعيده.