نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة: كيف يُحسب التعويض وكيف تعترض؟

وصلتك رسالة نصية تقول إن عمارتك في حي المنصورة تقع ضمن مخطط مشروع طريق، وإن لجنة ستزورها لحصر مشتملاتها. أول سؤال يخطر لك: كم سأحصل؟ وقبله سؤال أهم: متى صدر قرار البدء في الإجراءات؟ لأن الجواب يحدد أي نظام يحكم ملفك، وبالتالي كيف يُحسب تعويضك. ففي النظام الجديد يتكون التعويض من القيمة السوقية للعقار كما يقدّرها ثلاثة مقيمين معتمدين، يضاف إليها 20% منها، ومعها مقابل ما يثبت من أضرار. وإذا اعترضت على القرار أو التقييم، فالأصل أن تتظلم للجهة مصدرة القرار خلال 60 يومًا من علمك به، ثم تلجأ إلى المحكمة الإدارية.

هل يخضع ملفك للنظام الجديد أم القديم؟

نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات صدر بالمرسوم الملكي م/56 وتاريخ 12/3/1447هـ، ونُشر في 27/3/1447هـ الموافق 19 سبتمبر 2025، والمادة 39 تجعل العمل به بعد 120 يومًا من نشره. وحلّ محل نظام 1424هـ.

لكن المرسوم نفسه أبقى أحكام النظام القديم على الحالات التي صدرت بشأنها قرارات الموافقة على البدء في الإجراءات قبل نفاذ النظام الجديد. فإذا كان مشروعك قديمًا وقرار البدء صدر قبل ذلك، فلا تبنِ مطالبتك على نسبة الـ20% أو غيرها من أحكام النظام الجديد قبل أن تتحقق. اطلب صورة القرار وتاريخه أولًا.

كيف يُحسب التعويض في النظام الجديد؟

المادة 6 تقرر لمن نُزعت ملكية عقاره ثلاثة عناصر: القيمة السوقية للعقار، ثم عوض عن نزع الملكية نسبته 20% من تلك القيمة، ثم مقابل الأضرار الناشئة عن إجراءات النزع. فإذا قُدّرت قيمة عقارك السوقية بمليوني ريال، أضيف إليها 400 ألف ريال، وتبقى الأضرار عنصرًا مستقلًا تحتاج أن تثبته.

أما وضع اليد المؤقت، كأن تُستعمل أرضك موقعًا لمعدات المشروع، فالتعويض لا يقل عن أجرة المثل، ويضاف إليه 20% منها، ومقابل الأضرار. والمادة 28 تمنع أن يزيد وضع اليد المؤقت على ثلاث سنوات، ولا يُمدد ثلاث سنوات أخرى إلا بموافقة اللجنة وموافقة المالك، وإلا وجب إخلاء العقار بنهاية المدة.

من يقدّر قيمة عقارك؟

المادة 14 تسند التقييم إلى ثلاثة مقيمين معتمدين، يقف كل واحد منهم على العقار ويعد تقريره مستقلًا وفق معايير الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين. ثم تراجع التقارير لجنة من ثلاثة مقيمين في الهيئة العامة لعقارات الدولة بحسب المادة 15، وتستبعد أي تقييم لا يتوافق مع المعايير ويُكلّف مقيم آخر بدله، وتوصي بالسعر المتوسط للتقييمات المتوافقة، ويعتمده المحافظ.

ولاحظ ثلاث قواعد تؤثر في الرقم. المادة 20 لا تعتد بأي تعديل أو بناء أو غرس يتم بعد نشر قرار البدء في الجريدة الرسمية، فلا فائدة من إضافة دور جديد بعد ذلك. والتقييم يكون على حال العقار في تاريخ أول وقوف لأي مقيم عليه. والمادة 21 تجعل التعويض على المساحة الأقل إذا اختلفت مساحة الصك عن الواقع، مع بقاء حقك في إثبات ملكية الجزء الزائد. لذلك احضر الحصر، ووقّع على التقرير أو سجّل اعتراضك فيه، كما تسمح المادة 13.

نقد أم عقار بديل؟

الأصل في المادة 16 أن يكون التعويض نقدًا، ويجوز أن يكون كله أو بعضه عينيًا إذا رضيت، كعقار بديل أو حصص في المشروع. والاستثناء في المادة 18: إذا كانت الجهة صاحبة المشروع حكومية، والعقار أرض فضاء لم تُستثمر أو تُعمر، وأصلها منحة حكومية ما زالت ملكًا للممنوح له، فيجوز التعويض بأرض منحة بديلة. والمادة 19 تشترط أن تكون في الموقع نفسه أو موقع بمزايا مماثلة، وأن تزيد قيمتها السوقية على الأرض المنزوعة بنسبة بين 20% و40%.

والمادة 17 تعفيك من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل، في حدود الضريبة على شراء بمبلغ التعويض أو أقل، إذا اشتريته خلال خمس سنوات من استلام التعويض.

تأخر صرف التعويض أو أُخليت قبل استلامه

المادة 23 تشترط في الأصل استكمال صرف التعويض قبل تاريخ الإخلاء. وإذا أُخلي العقار قبل الصرف، فالمادة 24 تعطيك أجرة المثل عن المدة بين الإخلاء والصرف، مضافًا إليها 10%، ما لم يكن التأخير بسببك. وإذا لم يُستكمل الصرف خلال ثلاث سنوات من قرار البدء، فلك طلب إعادة التقدير، وإذا جاء التقدير الجديد أقل أخذت بالأعلى.

عمارة في حي المنصورة صدر قرار البدء في نزع ملكيتها بعد نفاذ النظام الجديد. قدّر المقيمون الثلاثة قيمتها السوقية، واعتُمد المتوسط مليونًا وخمسمئة ألف ريال.

يضاف إليه عوض النزع 20%، أي 300 ألف ريال، فيصبح المبلغ مليونًا وثمانمئة ألف قبل مقابل الأضرار. والمالك يطالب كذلك بمقابل الضرر الذي يثبته، كتكاليف نقل محل تجاري كان يشغله بنفسه.

ثم أُخليت العمارة قبل صرف التعويض بأربعة أشهر دون تقصير منه. إذا قُدّرت أجرة المثل بستة آلاف ريال شهريًا، استحق عنها 6,600 ريال لكل شهر بعد إضافة 10%، أي 26,400 ريال عن الأشهر الأربعة.

كيف تعترض على القرار أو التقييم؟

المادة 36 تعطي من صدر بشأن عقاره قرار حق الاعتراض عليه وفق الإجراءات النظامية ذات العلاقة. والمحاكم الإدارية تختص بدعاوى إلغاء القرارات الإدارية النهائية ودعاوى التعويض عنها بحسب المادة 13 من نظام ديوان المظالم. وفيما لم يرد به نص خاص، تشترط المادة 8 من نظام المرافعات أمام ديوان المظالم التظلم إلى الجهة مصدرة القرار خلال 60 يومًا من العلم به قبل رفع دعوى الإلغاء. فلا تترك المدة تمضي وأنت تنتظر ردًا شفهيًا.

والاعتراض المفيد محدد: مبنى لم يُحصر، أو مساحة احتُسبت خطأ، أو مقارنات بعقارات لا تشبه عقارك، أو ضرر أُغفل كتوقف نشاط تجاري. عبارة «السعر منخفض» وحدها لا تغير شيئًا.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت مالك العقار:

• اطلب صورة قرار البدء وتاريخه لتعرف النظام الذي يحكم ملفك.
• قدّم مستندات الملكية خلال المدة التي تحددها الجهة، وهي لا تقل عن 15 يومًا من إبلاغك وفق المادة 12.
• احضر حصر المشتملات، ووثّق كل مبنى وملحق بالصور، واكتب اعتراضك في التقرير إن وُجد.
• لا تُدخل تعديلات على العقار بعد نشر قرار البدء، فلن تُحتسب.
• إذا أُخليت قبل الصرف، فطالب بأجرة المثل مع 10%.

وإذا كنت مستأجرًا أو صاحب نشاط في العقار:

• المادة 30 تحفظ حقك في المطالبة بالتعويض عن ضرر يلحقك بسبب الإجراءات، ولو لم تكن المالك.
• اجمع عقد الإيجار وما يثبت قيمة التجهيزات التي أنفقتها والدخل الذي ستفقده.
• أبلغ المالك والجهة صاحبة المشروع بوجودك ونشاطك قبل الحصر.
• لا تفترض أنك تستحق جزءًا من تعويض الملكية نفسه، فمطالبتك تقوم على ضررك أنت.

إذا وصلك إشعار بنزع ملكية عقارك أو بتقييمه، أرسل القرار والتقرير عبر واتساب، ونراجع معك تاريخ الملف وعناصر التقييم ومواعيد الاعتراض.