سكنت بيتك الجديد قبل ثلاث سنوات، وبدأت تلاحظ شرخًا مائلًا يمتد من زاوية نافذة الدور الأول. المقاول جاء ونظر وقال: «تشققات لياسة عادية، كل البيوت فيها». أنت لست مهندسًا، لكن الشرخ يكبر كل شهر. هنا يبدأ السؤال: هل هذا عيب في التشطيب انتهى ضمانه، أم خلل يدخل في الضمان العشري؟
الضمان العشري يُلزم المقاول والمصمم المشرف على التنفيذ بالتضامن بتعويضك عن التهدم الكلي أو الجزئي وعن كل عيب خفي يهدد متانة البناء وسلامته، مدة عشر سنوات تبدأ من تاريخ صدور شهادة الإشغال. ولا يدخل فيه عيب التشطيب العادي، ولا يسقطه شرط في العقد يحصر الضمان في سنة واحدة.
ما هو الضمان العشري في النظام السعودي؟
أصله في الفقرة الثانية من المادة الثامنة من نظام تطبيق كود البناء السعودي: المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ مسؤولان بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال مدة معينة من تهدم كلي أو جزئي، وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته بما في ذلك العيوب الخفية. وتركت المادة التفاصيل للائحة.
ثم حددت المادة 29 من اللائحة التنفيذية للنظام المدة: عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال، عن التهدم الكلي أو الجزئي فيما شيّداه من مبانٍ أو أقاماه من منشآت، وعن كل عيب خفي يهدد متانة البناء وسلامته.
هل يشمل الضمان العشري التشطيبات والتشققات؟
المعيار هو أثر العيب، أيًّا كانت المادة التي ظهر فيها: هل يهدد متانة المبنى وسلامته؟ تقشر دهان، أو بلاط مائل، أو خلل في باب، أمور لا تدخل في هذا الوصف غالبًا. أما شرخ في عنصر إنشائي، أو هبوط في الأساسات، أو تسرب أفسد حديد التسليح، فقد يدخل فيه.
والشرخ نفسه قد يكون هذا أو ذاك. لذلك يحسم الأمرَ تقريرٌ فني من مهندس مختص يحدد موضع العيب وسببه المحتمل وهل يمس السلامة. وما خرج عن الضمان العشري تبقى له حماية أخرى؛ فالعيوب العادية تُبحث وفق عقد المقاولة ومواصفاته، والمادة 463 من نظام المعاملات المدنية تلزم المقاول الذي يورد المواد بأن تتوفر فيها المواصفات المتفق عليها، وإلا فأن تكون وافية بالغرض وفق العرف.
من أي تاريخ تبدأ السنوات العشر؟
من تاريخ صدور شهادة الإشغال، لا من تاريخ عقد المقاولة ولا من تاريخ انتقالك للسكن. والمادة التاسعة من النظام لا تجيز إشغال البناء إلا بموجب شهادة إشغال، وبعد تعديلها عام 1446هـ جعلتها شرطًا أساسيًا للإطلاق الكلي للتيار الكهربائي. فاحتفظ بنسخة من الشهادة وتاريخها، فهي بداية حسابك.
ووثّق تاريخ ظهور العيب من أول يوم: صور مؤرخة، وقياس لطول الشرخ وعرضه، ورسالة للمقاول تخبره فيها. تتبّع تطور الخلل مع الوقت يساعد المهندس على معرفة سببه، ويثبت أن العيب ظهر داخل المدة.
وفرّق بين أمرين: مدة الضمان، وهي السنوات العشر التي يجب أن يظهر خلالها التهدم أو العيب، ومدة رفع الدعوى. فنظام تطبيق كود البناء ولائحته لا يحددان مدة خاصة لسماع دعوى الضمان، فتحكمها القاعدة العامة في نظام المعاملات المدنية: لا تُسمع الدعوى على المنكر بانقضاء عشر سنوات (المادة 295)، تبدأ من اليوم الذي يصبح فيه الحق مستحق الأداء (المادة 299)، ويقف سريانها كلما وُجد عذر تتعذر معه المطالبة، ومنه التفاوض بحسن نية (المادة 300). ومع ذلك لا تؤخر المطالبة بعد ظهور العيب، فبداية المدة قد تكون محل نزاع، والتأخير يضعف الدليل الفني.
من المسؤول: المقاول أم المهندس؟
تحدد المادة 29 من اللائحة ثلاثة أوضاع:
- المصمم المشرف على التنفيذ والمنفذ مسؤولان بالتضامن، فلك أن تطالب أيهما بكامل التعويض.
- المصمم الذي اقتصر عمله على وضع التصميم دون الإشراف على التنفيذ مسؤول عن عيوب التصميم.
- يبقى الالتزام بالتعويض ولو كان الخلل أو التهدم ناشئًا عن عيب في الأرض ذاتها، أو كان صاحب العمل قد رضي بإقامة المباني المعيبة.
فاجمع عقود التصميم والإشراف والتنفيذ والمخططات المعتمدة. «المهندس» الذي كان يزور الموقع قد يكون موظفًا عند المقاول لا مشرفًا مستقلًا، وهذا يغيّر من توجه إليه المطالبة.
هل يجوز للمقاول أن يعفي نفسه من الضمان في العقد؟
لا. الفقرة الرابعة من المادة 29 تنص على أن كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه يقع باطلًا. فعبارة مثل «ضمان التنفيذ سنة واحدة من التسليم» قد تصح فيما يتعلق بالتشطيبات العادية، لكنها لا تُسقط الضمان العشري عن العيوب التي تهدد متانة المبنى.
صدرت شهادة الإشغال في مارس 2022، وعقد المقاولة ينص على ضمان سنة واحدة.
في 2025 ظهر شرخ في جسر خرساني، وقرر تقرير فني أن سببه نقص في حديد التسليح.
العيب يهدد المتانة، وظهر داخل السنوات العشر، وبند السنة الواحدة لا يحد من الضمان.
المالك يطالب المقاول والمصمم المشرف بالتضامن بتكلفة الإصلاح وما يثبت من ضرر.
حلول عملية للطرفين
إذا كنت مالك المبنى:
- صوّر العيب فور ظهوره وقِس تطوره بتواريخ، ولا تُصلحه قبل توثيقه إلا إذا كان فيه خطر عاجل.
- اطلب تقريرًا من مهندس مختص يبين سبب العيب وهل يهدد المتانة والسلامة.
- احتفظ بشهادة الإشغال وعقود التصميم والإشراف والتنفيذ والمخططات.
- أرسل للمقاول والمصمم المشرف إخطارًا مكتوبًا بالعيب ونتيجة التقرير.
- إذا ظهر خطر على السلامة، أبلغ الجهة المختصة فورًا ولا تنتظر نتيجة الخلاف.
وإذا كنت المقاول أو المصمم المشرف:
- احتفظ بمحاضر الاستلام والاختبارات وشهادات المواد لكل مرحلة، فهي دفاعك بعد سنوات.
- اطلب معاينة مشتركة عند المطالبة، وقدّم تقريرًا فنيًا مقابلًا إن رأيت أن السبب سوء استخدام أو تعديل لاحق من المالك.
- إذا اقتصر دورك على التصميم، فاحتفظ بما يثبت أنك لم تتولَّ الإشراف.
- لا تعتمد على بند تحديد الضمان في العقد، فهو باطل فيما يخص الضمان العشري.
إذا ظهر في مبناك عيب وتريد معرفة هل يدخل في الضمان العشري، أرسل لنا الصور وشهادة الإشغال والعقود عبر واتساب، ونراجعها معك.
تحتاج رأياً في حالتك بالذات؟
كل قضية لها تفاصيلها. اكتب لنا وضعك باختصار، ونرتب لك جلسة مع محامي يسمع التفاصيل ويقول لك رأيه بوضوح.
أسئلة شائعة
هل الضمان العشري يشمل كل التشطيبات؟
لا. يشمل التهدم الكلي أو الجزئي والعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته (المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء)، أما العيوب العادية فتُبحث وفق العقد.
متى تبدأ مدة العشر سنوات؟
من تاريخ صدور شهادة الإشغال، لا من تاريخ العقد أو السكن.
المقاول كتب في العقد ضمان سنة فقط، هل هذا يلغي الضمان العشري؟
لا. كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه باطل (الفقرة 4 من المادة 29).
هل المهندس المصمم مسؤول إذا لم يشرف على التنفيذ؟
نعم، لكن عن عيوب التصميم فقط إذا اقتصر عمله على وضعه (الفقرة 3 من المادة 29).
ظهر العيب في السنة التاسعة، هل يلزمني رفع الدعوى قبل نهاية السنوات العشر؟
لا يشترط النظام ذلك؛ العبرة بأن يظهر العيب داخل مدة الضمان، ثم تُسمع الدعوى وفق القاعدة العامة: عشر سنوات من استحقاق الحق (المادتان 295 و299 من نظام المعاملات المدنية). لكن الأسلم أن تخطر المقاول والمصمم وتطالب فور ظهور العيب.
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية. لكل قضية ظروفها، فراجع محامياً قبل اتخاذ أي قرار. إخلاء المسؤولية