تسرب المياه وعيوب العزل بعد البناء: متى يتحمل المقاول؟

سكنت البيت قبل ستة أشهر، ومع أول مطرة ظهرت بقعة رطوبة في سقف غرفة النوم، وبعد أسبوعين بدأ الدهان يتقشر. اتصلت بالمقاول فقال إن المشكلة من صيانة السطح وليست من العزل. أنت متأكد أن العزل نُفّذ على عجل، لكن صورة البقعة وحدها لا تحسم الخلاف. الذي يحسمه هو مصدر الماء، وما اتفقتم عليه في العقد، ومن نفّذ ومن أشرف.

يتحمل المقاول التسرب إذا كان سببه تنفيذ العزل بخلاف العقد أو الأصول الفنية، أو مواد وفّرها لا تطابق المواصفة. وإذا كان العيب خفيًا ويهدد متانة البناء وسلامته، كتسرب أفسد حديد التسليح، دخل في الضمان العشري الذي يمتد عشر سنوات من صدور شهادة الإشغال ولا يصح شرط الإعفاء منه. أما إذا جاء الماء من تدخل لاحق لغيره أو من إهمال الصيانة، فلا يتحمل ما لم يتسبب فيه.

من أين دخل الماء؟ ابدأ بالسبب قبل المطالبة

التسرب قد يأتي من طبقة العزل نفسها، أو من التقاء السطح بالجدار، أو من تمديدات المياه، أو من مصرف مسدود، أو من ثقب أحدثه فنّي ركّب مكيفًا أو خزانًا بعد التسليم. ولكل سبب من هذه مسؤول مختلف. لذلك أول خطوة عملية هي تقرير فني يحدد مسار الماء ونتائج الاختبار، مثل اختبار الغمر للسطح أو فحص الضغط للتمديدات.

وتقرير يقول «يوجد تسرب» لا يفيدك كثيرًا. المفيد تقرير يقول من أين دخل الماء، ولماذا، وهل التنفيذ يطابق المواصفة المرفقة بالعقد، وما المعالجة اللازمة وكم تكلف.

ما الذي يلتزم به المقاول في أعمال العزل؟

المادة 465 من نظام المعاملات المدنية تلزم المقاول بإنجاز العمل وفق شروط العقد، فإن لم توجد شروط فوفق الأصول المتعارف عليها في المهنة. وإذا كان المقاول هو من وفّر مواد العزل، فالمادة 463 تجعله مسؤولًا عن مطابقتها للمواصفات المتفق عليها، وإن لم تُحدد مواصفات فعليه أن تكون وافية بالغرض بحسب العرف.

أما إذا اشتريت المواد بنفسك وسلّمتها له، فهذا لا يعفيه. النص نفسه يلزمه بالمحافظة عليها بعناية الشخص المعتاد وبمراعاة الأصول الفنية في استخدامها. يعني أن رول العزل الممتاز لا يشفع لتركيب خاطئ.

وهنا يظهر أثر الصياغة. عبارة «عزل مائي بمواد ممتازة» في عرض السعر أضعف بكثير من تحديد نوع المادة وعدد الطبقات والسماكة وطريقة الاختبار قبل التغطية. كلما كانت المواصفة مكتوبة بدقة، سهل إثبات المخالفة.

هل يدخل تسرب المياه في الضمان العشري؟

الفقرة 2 من المادة الثامنة من نظام تطبيق كود البناء السعودي تجعل المصمم المشرف على التنفيذ والمنفذ مسؤولين بالتضامن عن تعويض المالك عن التهدم الكلي أو الجزئي، وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته بما فيها العيوب الخفية، وتحيل التفاصيل إلى اللوائح. والمادة 29 من اللائحة التنفيذية حددت المدة بعشر سنوات تبدأ من تاريخ صدور شهادة الإشغال، لا من تاريخ آخر دفعة ولا من يوم استلام المفاتيح.

واللائحة شددت في موضعين يهمانك. المسؤولية تبقى ولو كان الخلل ناشئًا عن عيب في الأرض نفسها، أو كنت قد رضيت بإقامة المبنى المعيب. وكل شرط في العقد يُقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من هذا الضمان أو الحد منه يقع باطلًا.

لكن ليس كل تسرب عيبًا يهدد المتانة والسلامة. بقعة رطوبة أفسدت الدهان لا تكفي بذاتها لتدخل تحت هذا الضمان. أما تسرب مستمر وصل إلى حديد التسليح وبدأ يسبب صدأه وتشقق الخرسانة، فقد يكون كذلك، وهذا يقرره مهندس إنشائي لا انطباع المالك. وإذا لم يبلغ العيب هذا الحد، تبقى مطالبتك قائمة على العقد وأحكام المقاولة العامة.

ولا تخلط هذا كله بضمان الشركة المصنعة للعزل أو بوثيقة تأمين. هذه حماية إضافية لها شروطها في مستندها الخاص، وانتهاؤها لا ينهي مسؤولية المقاول عن التنفيذ.

ظهر التسرب أثناء التنفيذ: كيف تتصرف؟

إذا اكتشفت الخلل والعمل ما زال قائمًا، فالمادة 466 تعطيك طريقًا واضحًا: أعذِر المقاول كتابةً بتصحيح العمل خلال مدة معقولة تحددها له. فإن مضت المدة دون تصحيح، فلك أن تكلّف مقاولًا آخر بالإصلاح على نفقة الأول، أو تطلب فسخ العقد. ولك طلب الفسخ فورًا إذا كان إصلاح الخلل مستحيلًا.

وانتبه لشرط النفقة. المادة 466 تحيل إلى المادة 167، وهذه تجعل التنفيذ على نفقة المدين بإذن من المحكمة، ولا تسمح بالتنفيذ دون إذن إلا في حال الاستعجال. فإذا استعجلت دون ضرورة حقيقية، قد يعترض المقاول على الفاتورة كلها.

بعد التسليم: إصلاح أم تعويض؟

بعد الاستلام قد يكون الأنسب مطالبة المقاول بالإصلاح وفق ضمان العقد، أو المطالبة بتعويض عن تكلفة الإصلاح والتلف المرتبط به. والتعويض وفق المادة 136 يجبر الضرر كاملًا، ويشمل وفق المادة 137 ما لحقك من خسارة. وفي المسؤولية العقدية تقصر المادة 180 التعويض على الضرر الذي كان يمكن توقعه عادة وقت التعاقد، ما لم يكن هناك غش أو خطأ جسيم.

وإذا كان الماء يقترب من لوحة الكهرباء أو يهدد سلامة الساكنين، فلا تنتظر حسم النزاع. صوّر الوضع وثبّته بقدر ما تسمح السلامة، ثم عالج الخطر واحتفظ بتقرير الطوارئ والفواتير. ما يُصرف لدفع خطر قائم يختلف عن تغيير تشطيبات البيت كلها دون حاجة فنية.

ظهر تسرب في حمام الدور الأول بعد التسليم بأربعة أشهر.

الفحص أثبت أن اختبار الغمر لم يُجرَ، وأن طبقة العزل لم تُرفع على الجدار بالارتفاع المذكور في المواصفة.

المطالبة المعقولة هنا: تكلفة فك البلاط في هذا الحمام، وإعادة العزل واختباره، وإصلاح سقف الغرفة التي تحته.

أما المطالبة بتغيير عزل حمامات البيت كلها فتحتاج سببًا فنيًا مستقلًا لكل حمام.

وفي صورة أخرى، يتبين أن السبّاك الذي أحضرته أنت ثقب العزل لتركيب سخان. هنا يُفصل أثر هذا الثقب عن أي عيب أصلي. المقاول يقدّم محاضر الاختبار والتسليم، وأنت تناقشها بتقرير يوضح سبب استمرار التسرب. محضر الاستلام لا ينفي كل عيب خفي، وظهور البلل لا يدين المقاول تلقائيًا.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المالك:

• صوّر التسرب بتاريخ ظاهر من أول يوم، واحتفظ بالصور قبل أي تدخل.
• اطلب تقريرًا فنيًا يحدد مصدر الماء ويقارن التنفيذ بالمواصفة المرفقة بالعقد.
• أرسل للمقاول إشعارًا مكتوبًا يحدد الموضع وتاريخ الظهور ويطلب الفحص أو الإصلاح خلال مدة معقولة.
• احتفظ بشهادة الإشغال ومحاضر الاستلام، فهي التي تحدد بداية مدة العشر سنوات.
• لا تكلّف مقاولًا آخر على حساب الأول دون إذن المحكمة إلا إذا كان الأمر مستعجلًا فعلًا.

وإذا كنت المقاول:

• وثّق اختبار الغمر وكل طبقة عزل بالصور والمحاضر قبل تغطيتها.
• اطلب من المالك توقيع محضر استلام يذكر نتائج الاختبارات.
• إذا وصلك إشعار تسرب، اطلب معاينة مشتركة سريعة بدل الرفض المباشر.
• اجمع ما يثبت أي تدخل لاحق من غيرك، مثل تركيب أجهزة أو تعديلات بعد التسليم.
• لا تعتمد على شرط إعفاء من الضمان في العقد، فاللائحة تبطله.

إذا عندك تقرير فحص أو صور للتسرب مع عقد المقاولة، أرسلها لنا عبر واتساب ونقرأ معك موقفك قبل أن تصرف ريالًا على الإصلاح.