التجديد التلقائي لعقد الإيجار: متى ترسل إشعار عدم التجديد؟

دخل مستأجر حسابه في إيجار ليرتب انتقاله إلى بيت جديد اشتراه، فوجد أن عقده تجدد لسنة كاملة بأجرة 38 ألف ريال. كان يظن أن انتهاء السنة يكفي، والمالك يقول إنه لم يصله منه شيء. اليوم لا تُحسم هذه المسألة من بنود العقد القديم وحدها، لأن أحكامًا خاصة صدرت تضبط التجديد والإشعار. والقاعدة فيها: يتجدد العقد تلقائيًا ما لم يصل إشعار عدم التجديد قبل نهايته بستين يومًا على الأقل، وترتفع المدة إلى 365 يومًا إذا أراد المؤجر الوحدة السكنية لنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى. وبقرار الهيئة العامة للعقار رقم 4700006874 وتاريخ 7/9/1447هـ، تسري مدة الـ365 يومًا على جميع عقود الإيجار السكنية القائمة عند نفاذ الأحكام، وإذا وُجّه الإشعار بأقل منها يتجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمال 365 يومًا من تاريخ الإشعار.

هل يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا إذا سكت الطرفان؟

نعم. البند الثامن من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر يجعل عقد الإيجار يتجدد تلقائيًا، ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء مدة العقد بستين يومًا على الأقل. وهذا الحكم عام في المملكة، فالبند السادس يقصر على الرياض البنود من الثاني إلى الخامس فقط، أما البند الثامن فلم يقيده بمدينة.

فالمستأجر في المثال أعلاه كان عليه أن يرسل إشعاره قبل نهاية العقد بشهرين على الأقل. وحساب المهلة يكون من تاريخ انتهاء مدة العقد، لا من تاريخ آخر دفعة. فإذا كان العقد ينتهي في 30 يونيو، فآخر يوم آمن للإشعار يقع في بداية مايو تقريبًا، والأفضل ألا تترك الأمر للأيام الأخيرة.

وقبل هذه الأحكام، كانت المادة 440 من نظام المعاملات المدنية تقرر أن الإيجار ينتهي بانقضاء مدته ما لم يُشترط تجدده تلقائيًا. وما زال نظام المعاملات المدنية يُطبق فيما لم يرد فيه نص في الأحكام الخاصة بحسب البند الثاني عشر، لكن قاعدة الستين يومًا هي التي تحكم التجديد الآن.

متى تصبح مدة الإشعار 365 يومًا؟

أصدرت الهيئة العامة للعقار قرارًا نُشر في أم القرى في 2 يناير 2026، استثناءً من مدة الستين يومًا. بموجبه تُزاد مدة إشعار المؤجر للمستأجر بعدم الرغبة في التجديد، في العقود النموذجية لإيجار العقارات السكنية، إلى ما لا يقل عن 365 يومًا قبل انتهاء مدة العقد، إذا كان عدم التجديد لاستخدام المؤجر الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى.

هذه المدة لها نطاق محدد: إشعار يرسله المؤجر، في عقد سكني نموذجي، وبسبب الاستخدام الشخصي أو القريب. فالمستأجر الذي يريد المغادرة يكفيه الستون يومًا، والمؤجر الذي لا يريد التجديد لسبب آخر خارج الرياض يحكمه الأصل نفسه. ومن يخطط للسكن في عقاره المؤجر عليه أن يبدأ الترتيب قبل سنة على الأقل.

في الرياض: هل يستطيع المالك رفض التجديد بعد إرسال الإشعار في وقته؟

ليس دائمًا. البند الرابع يمنع المؤجر في الرياض من الامتناع عن تجديد العقد إذا رغب المستأجر في التجديد، إلا في حالات محددة: تخلف المستأجر عن السداد، أو عيوب هيكلية تؤثر في السلامة بتقرير فني معتمد، أو رغبة مؤجر العقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام قريب من الدرجة الأولى، أو حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة. والبند الخامس يجعل العمل بهذا القيد لخمس سنوات.

فالإشعار في الرياض شرط لازم وغير كافٍ. يحتاج المؤجر إلى إشعار في وقته، وسبب من الأسباب المسموح بها، وإثبات لهذا السبب. وإذا خالف، فضوابط تصحيح المخالفات التي أصدرتها الهيئة تلزمه بتجديد العقد إذا استمرت رغبة المستأجر في التجديد، وتجيز للهيئة تجديده إذا لم يصحح المخالفة.

ما الاستثناءات من التجديد التلقائي؟

يستثني البند الثامن حالتين. الأولى العقود محددة المدة التي بقي على انتهائها تسعون يومًا أو أقل وقت نفاذ الأحكام، وهي حالة انتقالية مرتبطة بذلك التاريخ وحده. والثانية العقود التي يتفق طرفاها على إنهائها بالتراضي بعد مضي مهلة الإشعار.

الاستثناء الثاني هو المخرج العملي لمن فاتته المهلة. إذا وافق الطرف الآخر على الإنهاء، فاكتبا تاريخه وما يُستحق من أجرة وطريقة التسليم وتسوية الضمان، حتى لا يبقى الاتفاق رسالة تحتمل أكثر من معنى.

عقد في الرياض ينتهي في 1 مارس.

أراد المالك الوحدة لسكن ابنه، فأرسل الإشعار في 1 يناير، أي قبل شهرين.

الشقة سكنية والسبب استخدام قريب من الدرجة الأولى، فالمدة المطلوبة 365 يومًا، والإشعار جاء متأخرًا.

يبقى أمام المالك أن يتفاوض مع المستأجر على إنهاء بالتراضي، أو يرسل إشعارًا صحيحًا للدورة التالية.

كيف ترسل إشعارًا تستطيع إثباته؟

• استخدم الوسيلة المنصوص عليها في العقد، وتأكد من صحة رقم الجوال والبريد المسجلين.
• اكتب صراحة أنك لا ترغب في تجديد العقد، واذكر رقم العقد وتاريخ انتهائه. سؤال عن سعر السنة القادمة ليس إشعارًا.
• احتفظ بنسخة من الرسالة وما يثبت إرسالها ووصولها.
• إذا كنت مؤجرًا وسببك الاستخدام الشخصي، فاذكر السبب في الإشعار، وجهّز ما يثبته إن كان العقار في الرياض.
• الإشعار لا يغني عن التسليم: وثّق حالة الوحدة وسلّم المفاتيح بمحضر يوم الخروج.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المؤجر:

• ضع في تقويمك تاريخ نهاية كل عقد، واحسب منه 60 يومًا أو 365 يومًا بحسب سببك.
• في الرياض، لا ترسل إشعار عدم تجديد بلا سبب من الأسباب الواردة في البند الرابع.
• إذا تأخرت في الإشعار، فاعرض على المستأجر إنهاءً بالتراضي مكتوبًا بدل فرض الخروج.
• احتفظ بنسخة الإشعار وما يثبت وصوله ضمن ملف العقار.

وإذا كنت المستأجر:

• إذا قررت المغادرة، أرسل إشعارك قبل ستين يومًا على الأقل من نهاية العقد واحتفظ بإثباته.
• إذا وصلك إشعار عدم تجديد بسبب الاستخدام الشخصي في عقد سكني، فتحقق هل أُرسل قبل 365 يومًا.
• إذا فاتتك المهلة، اطلب من المالك إنهاءً بالتراضي واكتبا شروطه.
• في الرياض، إذا رفض المالك التجديد بسبب خارج الحالات المسموح بها، فتقدّم ببلاغ إلى الهيئة العامة للعقار.

حساب المهلة في عقد بعينه يحتاج إلى تاريخه ونوعه وسبب الإشعار. أرسل لنا العقد والإشعار عبر واتساب، ونخبرك هل ما زلت في الوقت وما الخطوة المناسبة.