حقوق المستأجر والمؤجر في عقد الإيجار السكني بالسعودية

انتهى عقدك السنوي بعد شهرين، وفجأة وصلتك رسالة من المؤجر: «أبي الشقة لولدي، جهّز نفسك للخروج». وفي نفس الأسبوع تعطل المكيف المركزي، والمؤجر يقول إن الصيانة عليك.

الجواب المختصر: عقد الإيجار يتجدد تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من نهايته. وإذا كان سبب المؤجر استخدام السكن لنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى، فمدة الإشعار في العقود السكنية النموذجية لا تقل عن 365 يومًا، وإذا لم تكتمل يتجدد العقد بقدر ما يكملها. والإصلاحات الضرورية التي يتوقف عليها الانتفاع بالسكن على المؤجر في الأصل (المادة 419 من نظام المعاملات المدنية).

قبل ما توقّع وتستلم

عقد الإيجار في نظام المعاملات المدنية يعطي المستأجر حق الانتفاع بالعقار مدة معينة مقابل أجرة. لذلك حدد في العقد الوحدة وملحقاتها مثل الموقف والمستودع، والمدة، والأجرة الإجمالية وطريقة دفعها، ومن يتحمل الكهرباء والماء والخدمات.

يوم الاستلام صوّر كل غرفة والعدادات والمفاتيح والأجهزة، واكتب محضر استلام يوقّعه الطرفان. هذا المحضر هو اللي يحسم الخلاف بعدين على الأضرار والتأمين.

الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر (البند السابع) تلزم المؤجر بتسجيل العقد في الشبكة الإلكترونية للإيجار، وللمستأجر أن يطلب تسجيله. وإذا وصلك إشعار بتسجيل عقد وفيه بيانات غلط، لك الاعتراض خلال 60 يومًا من إبلاغك، وبعدها تُعدّ البيانات صحيحة. فلا تتجاهل أي إشعار من إيجار.

الصيانة والعيوب: على من؟

المؤجر ملزم يسلّم العقار صالحًا للغرض المتفق عليه، ويمكّن المستأجر من الانتفاع طول مدة العقد. والمادة 419 من نظام المعاملات المدنية تجعل عليه الإصلاحات الضرورية لبقاء السكن صالحًا، بما فيها إصلاح أي خلل يؤثر في الانتفاع، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في العقد. أما الأعطال الناتجة عن سوء استعمالك فعليك.

إذا ظهر عيب يمنعك من الانتفاع، أعذر المؤجر كتابيًا وحدد العيب ومن متى بدأ وأثره. إذا تأخر بعد الإعذار، فلك أن تأخذ إذنًا من المحكمة بالإصلاح وترجع عليه بما أنفقت بالقدر المتعارف عليه. وإذا كان الإصلاح مستعجلًا أو يسيرًا عرفًا، فلك أن تصلحه دون إذن المحكمة وتخصم كلفته المعتادة من الأجرة، مع تقديم حساب بما صرفت (المادة 419). أما إيقاف الأجرة كاملًا فقد يعطي المؤجر سببًا ضدك. وإذا حرمك العيب من الانتفاع كليًا أو جزئيًا فلك طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض (المادة 426).

تسرب ماء في غرفة نوم خلّاها ما تُستخدم.

المستأجر صوّر الحالة وأرسل رسالة للمؤجر عبر وسيلة التواصل المذكورة في العقد، وانتظر مدة معقولة.

أما إذا قرر المستأجر يغيّر المطبخ كاملًا لأنه ما أعجبه، فهذا تحسين على حسابه وليس إصلاحًا ضروريًا يرجع به على المؤجر.

التزامات المستأجر

• دفع الأجرة في مواعيدها حسب العقد.
• استعمال السكن للغرض المتفق عليه، وعدم تحويله لنشاط تجاري أو سكن جماعي بدون موافقة.
• المحافظة على العقار وعدم إجراء تغييرات جوهرية بدون إذن مكتوب.
• عدم تأجيره من الباطن أو التنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر.
• رد العقار عند نهاية العقد بالحالة اللي استلمه فيها، باستثناء الاستهلاك العادي.

الاستهلاك العادي مثل بهتان الدهان أو تآكل بسيط في الأرضيات ما يُحسب ضررًا. أما الكسر والثقوب والتلف بسبب سوء الاستعمال فيحق للمؤجر المطالبة به. والتأمين ليس مبلغًا يحق للمؤجر يحتفظ به كاملًا تلقائيًا؛ لازم يبيّن بنود الضرر ومستنداتها.

الإيجار في الرياض: تثبيت الأجرة

صدرت الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر بالمرسوم الملكي م/73 وتاريخ 2/4/1447هـ. وهي تشمل العقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني، وتُطبق بنودها من الثاني إلى الخامس على مدينة الرياض فقط، مع إمكانية توسيعها لمدن أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار وفق الآلية المحددة.

والأجرة الإجمالية تشمل الأجرة وكل المبالغ اللي يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد، فتغيير اسم المبلغ إلى رسوم خدمات مثلًا ما يغيّر الحكم. وللمؤجر الاعتراض على الأجرة أمام الهيئة في حالات محددة، منها إجراء ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية، أو إذا كان آخر عقد للعقار أُبرم قبل عام 2024م. ويستمر العمل بهذه القيود 5 سنوات من نفاذها.

ومخالفة منع الزيادة أو قيود رفض التجديد أو التسجيل عقوبتها غرامة لا تتجاوز أجرة 12 شهرًا، مع إزالة المخالفة، ويبقى للمتضرر حق المطالبة بالتعويض.

التجديد ورفض التجديد والإخلاء

البند الثامن، وهو غير مقصور على الرياض، يقرر أن عقد الإيجار يتجدد تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من نهاية المدة، مع استثناءات محدودة ذكرها النص.

وفي الرياض، إذا رغب المستأجر في التجديد، فالمؤجر ما يقدر يرفض ويطلب الإخلاء إلا في حالات محددة في البند الرابع:

1. تخلف المستأجر عن سداد الأجرة.
2. وجود عيوب إنشائية تؤثر على السلامة بتقرير فني معتمد من جهة حكومية.
3. رغبة المالك في استخدام العقار السكني لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
4. حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.

ولحالة الاستخدام الشخصي في أي مدينة، صدر قرار الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار رقم 4700004802 وتاريخ 2/7/1447هـ استثناءً من مهلة الـ60 يومًا: إذا أراد المؤجر عدم التجديد لاستخدام السكن لنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى، فإشعاره في العقود السكنية النموذجية لا يقل عن 365 يومًا قبل نهاية العقد. ثم صدر القرار رقم 4700006874 وتاريخ 7/9/1447هـ بتطبيق هذه المدة على جميع العقود السكنية السارية، وإذا لم تكتمل المدة قبل نهاية العقد يتجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمالها.

عقد سكني في جدة ينتهي في 1 مارس. أرسل المؤجر في 1 يناير إشعارًا بأنه يريد الشقة لابنه المتزوج حديثًا.

مهلة 60 يومًا لا تكفي هنا لأن السبب استخدام شخصي، والمطلوب 365 يومًا. فيتجدد العقد بالقدر الذي يكمل سنة كاملة من تاريخ الإشعار، أي حتى 1 يناير من السنة التالية تقريبًا.

ولو كان الإشعار لسبب آخر غير الاستخدام الشخصي، ولم يكن العقار في الرياض، لكفت مهلة الـ60 يومًا.

تغيير الأقفال، أو قطع الكهرباء والماء، أو إخراج أغراض المستأجر بدون حكم أو قرار من الجهة المختصة، ليس طريقًا نظاميًا للإخلاء أو تحصيل الأجرة، وقد يعرّض المؤجر للمساءلة والتعويض.

وش تقدر تسوي؟

إذا كنت المستأجر:

• تأكد إن عقدك مسجل في إيجار، واعترض على أي بيانات غلط خلال 60 يومًا من إبلاغك.
• أبلغ عن أي عيب أو عطل كتابيًا واحفظ الصور والرسائل، ولا توقف الأجرة من نفسك.
• إذا كنت في الرياض وطُلبت منك زيادة أو رُفض التجديد بدون سبب نظامي، قدّم بلاغًا للهيئة العامة للعقار.
• إذا وصلك إشعار إخلاء للاستخدام الشخصي، تحقق من تاريخه وهل استوفى مدة 365 يومًا.
• عند التسليم اطلب محضرًا موقّعًا وارجع لمحضر الاستلام قبل أي خصم من التأمين.

إذا كنت المؤجر:

• سجّل العقد في إيجار بنفسك، فالتسجيل التزام عليك.
• إذا ما تبي التجديد، أرسل الإشعار في وقته: 60 يومًا على الأقل، و365 يومًا إذا كان السبب استخدامك الشخصي أو لقريب من الدرجة الأولى.
• في الرياض، لا ترفع الأجرة الإجمالية ولو بمسمى آخر، وإذا عندك سبب نظامي للاعتراض قدّمه للهيئة.
• وثّق التأخر في السداد بكشف حساب ورسائل مطالبة، وطالب عبر الجهة المختصة بدل أي إجراء فردي.
• عند نهاية العقد، فصّل أضرار العقار ومستنداتها بدل حجز التأمين كاملًا.

كل حالة تعتمد على مدينة العقار وتاريخ العقد ونوعه وتاريخ الإشعار. أرسل لنا عبر واتساب صورة العقد من منصة إيجار والإشعار الذي وصلك، ونوضح لك موقفك وخطوتك الجاية.