دفعت أسرة 350 ألف ريال على أقساط لشقة في مشروع على الخارطة، وموعد التسليم في العقد 15 مارس. رتبت الأسرة إنهاء عقد إيجارها على هذا الموعد، ثم وصلتها رسالة من المطور: «التسليم بعد ثمانية أشهر بسبب ظروف المقاول». قبل أن ترد بالموافقة أو تطلب استرداد كل ما دفعته، تحتاج أن تعرف ما يقوله النظام عن التأخر، وكيف يُحسب حقها فيه. والقاعدة أن المطور الذي يتأخر عن موعد التسليم المحدد في العقد دون سبب خارج عن إرادته يلتزم بتعويض المشتري، وفي الشقة لا يقل التعويض عن أجرة مثلها طوال مدة التأخير بتقدير مقيّم معتمد.
ما الذي يحمي أموالك في مشروع على الخارطة؟
نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة يمنع المطور من البيع قبل الحصول على ترخيص خاص للمشروع. ومن مستندات الترخيص بحسب المادة السادسة نموذج عقد بيع تكون فيه مواعيد تسليم المبيع محددة باليوم، فعقدك يجب أن يذكر تاريخًا واضحًا لا عبارة مثل «خلال ثلاث سنوات تقريبًا».
والمادة التاسعة تنشئ حساب ضمان مستقلًا باسم كل مشروع، لا يُفعّل إلا بعد الترخيص والتأشير على صك الأرض. والمادة العاشرة تخصص هذا الحساب للصرف على المشروع المرخص فقط، وتمنع الحجز على أمواله لمصلحة دائني المطور. لذلك حوّل أقساطك إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع، لا إلى حساب المطور العام، واحتفظ بإثبات كل دفعة. والمادة 17 تعطيك حق الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة بك والحصول على نسخ منها.
متى يُعد المطور متأخرًا، ومتى يُعد متعثرًا؟
المادة العشرون تلزم المطور بإنهاء المشروع في الموعد المحدد. والمادة 34 من اللائحة التنفيذية تعد المطور متأخرًا إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادته، وتجيز للهيئة العامة للعقار أن تمنحه مدة إضافية لا تزيد على سنة. ويُعد متعثرًا إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته بما فيها المدة الإضافية، أو إذا توقفت أعمال التنفيذ أكثر من 180 يومًا في أي مرحلة.
والفرق بين الوصفين يغيّر الطريق. التأخر يفتح باب التعويض، والتعثر ينقل المشروع إلى معالجة تتولاها الهيئة. ومنح المطور مدة إضافية لا يعني بالضرورة سقوط حقك في التعويض عن التأخير، فالتعويض مرتبط بالتأخر عن الموعد المحدد دون سبب خارج عن إرادته.
كم تعويض تأخر تسليم الشقة؟
المادة العشرون من النظام تعطي المشتري عند التأخر دون سبب خارج عن إرادة المطور تعويضًا ماديًا يُحدد مسبقًا إن كان المبيع أرضًا مطورة، أو أجرة مثل إن كان وحدة سكنية. والمادة 35 من اللائحة تفصّل ذلك:
| نوع المبيع | التعويض عن التأخير | الحد الأدنى |
|---|---|---|
| أرض مطورة | بحسب اتفاق الأطراف | 2% من قيمة البيع تُحتسب على أساس سنوي |
| وحدة عقارية (شقة أو فيلا) | بحسب اتفاق الأطراف | لا يقل عن أجرة المثل للوحدة بتقدير مقيّم معتمد |
فنسبة 2% تخص الأرض المطورة، ولا تُنقل إلى الشقة. وأجرة المثل تعني ما كانت ستؤجر به وحدتك نفسها بمساحتها وموقعها، بتقدير مقيّم معتمد. وإذا نص عقدك على تعويض أعلى من هذا الحد، فلك ما في العقد.
تأخر تسليم الشقة ثمانية أشهر دون سبب خارج عن إرادة المطور.
قدّر مقيّم معتمد أجرة مثلها بـ3,500 ريال شهريًا.
الحد الأدنى للتعويض 28 ألف ريال (3,500 × 8)، إلا إذا نص العقد على أكثر.
ما دفعته الأسرة فعلًا في سكن بديل يساعد في إثبات الضرر، لكن الحد الأدنى يُبنى على أجرة مثل الوحدة المبيعة.
وإذا تعثر المشروع؟
المادة العشرون تعطي الجهة المختصة عند حدوث ظرف طارئ يمنع إكمال المشروع صلاحية اتخاذ التدابير اللازمة لإكماله أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة. والمادة 38 من اللائحة تشكّل لجنة لمعالجة المشروع المتعثر، ومن تدابيرها تعيين مطور بديل. وإذا تعذرت التصفية الرضائية، تحيل الهيئة المشروع إلى المحكمة المختصة بحسب المادة 39.
وجود حساب الضمان لا يعني أن كل مشترٍ يسترد ماله فور طلبه، لكنه يعني أن أموال المشروع محفوظة له ولا يأخذها دائنو المطور. وإذا رأيت أن التأخر جوهري ولم تعد ترغب في العقد، فابدأ ببند الفسخ في عقدك؛ فالمادة 20 من اللائحة تلزم الهيئة بإعداد عقد بيع نموذجي يتضمن أحكام التعويض وأجرة المثل عند تأخر المطور في التسليم، بما في ذلك أحكام فسخ العقد، ولا يعدّله المطور إلا بموافقة الهيئة. فإن لم يعالج عقدك حالتك، فالمادة 107 من نظام المعاملات المدنية تجيز طلب الفسخ بعد إعذار المطور، مع التعويض إن كان له مقتضٍ، وللمحكمة أن ترفضه إذا كان الإخلال قليل الأهمية.
حلول عملية للطرفين
إذا كنت المشتري:
- اجمع العقد وجدول الأقساط وإثباتات التحويل إلى حساب الضمان وكل رسائل المطور.
- أرسل للمطور طلبًا مكتوبًا تذكر فيه تاريخ التسليم التعاقدي وتطلب سبب التأخير والموعد الجديد وموقفه من التعويض.
- لا توقّع على موعد جديد يتضمن عبارة تنازل عن المطالبات السابقة، ووقّع على الموعد وحده إن رغبت.
- استمر في سداد الأقساط المستحقة ما لم يكن لك سبب نظامي للتوقف، حتى لا تُحسب عليك مخالفة.
- إذا تجاهلك المطور أو رأيت مخالفة لأحكام المشروع، فتقدّم بشكوى إلى الهيئة العامة للعقار.
وإذا كنت المطور:
- أبلغ المشترين بالتأخير مبكرًا مع سببه وخطة الإنجاز وتاريخ واقعي جديد.
- إذا كان السبب خارجًا عن إرادتك، فوثّقه بمستندات تبين زمنه وأثره على الجدول.
- احسب التعويض بحسب العقد واللائحة، وأجرة مثل الوحدة بتقدير مقيّم معتمد.
- اطلب المدة الإضافية من الهيئة قبل أن يتحول التأخر إلى تعثر.
إذا تأخر تسليم وحدتك أو وصلك موعد جديد لا تعرف كيف ترد عليه، أرسل لنا العقد ورسائل المطور عبر واتساب، ونساعدك في تقدير حقك وصياغة طلبك.
تحتاج رأياً في حالتك بالذات؟
كل قضية لها تفاصيلها. اكتب لنا وضعك باختصار، ونرتب لك جلسة مع محامي يسمع التفاصيل ويقول لك رأيه بوضوح.
أسئلة شائعة
هل تعويض تأخر الشقة 2% من سعرها سنويًا؟
لا. نسبة 2% في المادة 35 من اللائحة تخص الأرض المطورة. أما الوحدة العقارية فتعويضها بحسب الاتفاق، ولا يقل عن أجرة المثل بتقدير مقيّم معتمد.
إذا منحت الهيئة المطور مهلة إضافية، هل يسقط تعويضي؟
لا يسقط تلقائيًا. التعويض مرتبط بالتأخر عن الموعد المحدد دون سبب خارج عن إرادة المطور، والمهلة الإضافية التي لا تزيد على سنة تتعلق بإنجاز المشروع.
متى يُعد المشروع متعثرًا؟
إذا لم يُنجز بعد انتهاء مدته بما فيها المدة الإضافية، أو توقفت أعمال التنفيذ أكثر من 180 يومًا في أي مرحلة، بحسب المادة 34 من اللائحة.
هل أسترد كل ما دفعته بمجرد تقديم شكوى؟
لا. الشكوى لا ترد المبالغ بذاتها. الاسترداد يكون بفسخ العقد بعد إعذار المطور وثبوت الإخلال، أو ضمن تصفية المشروع إذا تعثر.
هل يحق لي فسخ عقد الشقة على الخارطة إذا تأخر المطور؟
قد يحق لك. العقد النموذجي الذي تعده الهيئة يتضمن أحكام فسخ العقد عند تأخر التسليم (المادة 20 من اللائحة)، فارجع إلى بنده أولًا، وإلا فلك طلب الفسخ بعد إعذار المطور وفق المادة 107 من نظام المعاملات المدنية.
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية. لكل قضية ظروفها، فراجع محامياً قبل اتخاذ أي قرار. إخلاء المسؤولية