الصيانة على المؤجر أم المستأجر؟ كيف تحدد المسؤول عن العطل

في منتصف يوليو توقف المكيف المركزي في شقة مؤجرة بشرق الرياض. اتصل المستأجر بالمالك، فقال له: «الصيانة عليك، أنت الساكن». الفني قدّر الإصلاح بـ3,200 ريال وقال إن الضاغط قديم وانتهى عمره. هل يدفع المستأجر ثم يخصم من الإيجار؟ أم ينتظر المالك؟ الجواب يبدأ من سبب العطل ومن عقدك، لا من اسم الجهاز. وفي الأصل تقع الإصلاحات الضرورية، كعطل سببه قدم الجهاز أو خلل في المبنى، على المالك، وتقع الصيانة اليومية البسيطة وما أفسده سوء الاستعمال على المستأجر، ما لم ينص العقد على توزيع آخر.

ما الإصلاحات التي يلتزم بها المالك؟

المادة 416 من نظام المعاملات المدنية تلزم المؤجر بتسليم العقار وملحقاته في حال يصلح معها لاستيفاء المنفعة كاملة، وتجعل هذا التمكين مستمرًا حتى نهاية مدة الإيجار. والمادة 419 تلزمه بالإصلاحات الضرورية لبقاء العقار صالحًا للانتفاع، بما فيها إصلاح أي خلل يؤثر في المنفعة المقصودة.

فالمكيف الذي تعطل لانتهاء عمر الضاغط، وتسرب المياه من شبكة قديمة داخل الجدار، وتشقق السقف، كلها من الإصلاحات الضرورية التي تقع على المالك في الأصل. والعقد السكني الموحد كما تعرضه منصة إيجار يضع على المؤجر الصيانة التي تؤثر في سلامة المبنى، وما كان سببه غير ظاهر للمستأجر وقت الاستئجار.

وما الذي يتحمله المستأجر؟

المادة 433 تلزم المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة العقار وفقًا لما يقتضيه العرف، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. والعرف يضع عليه عادة الأعمال الصغيرة المرتبطة بالاستعمال اليومي، كتغيير اللمبات وتنظيف فلاتر المكيفات وتسليك المجاري المسدودة بسبب الاستعمال.

وتلزمه المادة 430 بتعويض المؤجر عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره. فإذا احترق المكيف لأنه شغّله دون صيانة الفلاتر شهورًا، أو كُسر الباب بسوء الاستعمال، فالإصلاح عليه ولو كان كبيرًا. والسؤال الحاسم دائمًا: هل سبب العطل قدم العنصر وطبيعته، أم استعمال المستأجر؟

هل يغيّر العقد هذا التوزيع؟

نعم. الفقرة الثالثة من المادة 419 تجيز للطرفين الاتفاق على خلاف حكم الإصلاحات الضرورية وطريقة القيام بها، والمادة 433 تجعل صيانة المستأجر بحسب العرف ما لم يُتفق على غير ذلك. فإذا وقّعت عقدًا ينص على أن صيانة المكيفات على المستأجر أيًا كان سببها، فهذا الشرط معتبر في الأصل.

لذلك اقرأ بند الصيانة في عقدك قبل أي خطوة. وإذا كان العقد صامتًا أو غامضًا، رجعت إلى النصوص السابقة والعرف. وإذا لم يتضح سبب العطل، فتقرير فني مكتوب يصف الخلل وسببه أنفع من رأي شفهي يقول «يحتاج تغيير».

هل يجوز للمستأجر أن يصلح ويخصم من الإيجار؟

المادة 419 ترسم الطريق. إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بالإصلاحات الضرورية، فللمستأجر أن يحصل على إذن من المحكمة بالقيام بها ويرجع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه، دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة. ويجوز له دون إذن المحكمة أن يصلح ويقتطع النفقة من الأجرة بالقدر المتعارف عليه، إذا كان الإصلاح مستعجلًا أو يسيرًا عرفًا. وفي جميع الأحوال يقدّم للمؤجر حسابًا بما أصلحه.

فالمكيف المعطل في حر يوليو قد يُعد أمرًا مستعجلًا، والتسرب الذي يهدد الأثاث كذلك. أما تجديد المطبخ أو تغيير البلاط لأنه قديم الطراز فليس إصلاحًا ضروريًا، ولا يُخصم من الإيجار. والمادة 422 تقصر الرجوع على المؤجر بنفقة الإنشاءات أو الإصلاحات على ما أُحدث بإذنه لمنفعة العقار.

أبلغ المستأجر المالك كتابيًا بعطل المكيف في 10 يوليو، ولم يرد المالك.

بعد ثلاثة أيام أصلحه بـ3,200 ريال، واحتفظ بتقرير الفني الذي يبين أن العطل من قدم الضاغط، وبالفاتورة.

أرسل للمالك حسابًا بالإصلاح، ثم خصم المبلغ من الدفعة التالية.

لو كان المكيف قد تعطل بسبب إهمال تنظيفه، لكان الإصلاح على المستأجر.

هل يستطيع المستأجر منع المالك من دخول الشقة للإصلاح؟

المادة 434 تمنع المستأجر من منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ العقار، إذا أعلمه بها قبل البدء بمدة معقولة. وإذا أخلّت هذه الأعمال بانتفاع المستأجر، كأن بقيت الشقة بلا ماء أسبوعين، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة. والمادة 421 تعطيه الحق نفسه إذا صار العقار في حال تنقص الانتفاع ولم يكن ذلك بسببه.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المستأجر:

• أبلغ المالك كتابيًا فور ظهور العطل، مع صور وتاريخ، فهذا هو الإعذار الذي تحتاجه.
• اطلب من الفني تقريرًا مكتوبًا يبين سبب العطل، لا تكلفته فقط.
• لا تخصم من الإيجار إلا في إصلاح مستعجل أو يسير عرفًا، وأرسل للمالك حسابًا مع الفواتير.
• في الإصلاحات الكبيرة غير المستعجلة، اطلب إذن المحكمة أو اتفق مع المالك كتابة قبل التنفيذ.

وإذا كنت المؤجر:

• ضع في العقد بندًا واضحًا يوزع الصيانة، وخاصة المكيفات والسباكة والأجهزة.
• رد على بلاغ العطل بسرعة، فالتأخر بعد الإعذار يفتح للمستأجر باب الإصلاح والخصم.
• إذا شككت في أن العطل بسبب سوء الاستعمال، أرسل فنيًا يعاين ويكتب تقريرًا قبل أن يُصلح.
• أبلغ المستأجر قبل أعمال الإصلاح بمدة معقولة، ونسّق الدخول في وقت مناسب.

إذا اختلفتم على عطل بعينه، أرسل لنا بند الصيانة في العقد وصور العطل وتقرير الفني عبر واتساب، ونوضح لك على من تقع التكلفة.